Emlak Vergisinin Konusu, Mükellefleri, Oranı ve Matrahı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

• Güncel: 17.01.2020
• Son Güncelleme: 15.08.2021

✔ Emlak Vergisinin Konusu, Mükellefleri, Oranı ve Matrahı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve araziler emlak vergisinin konusuna girmektedir.

Bina: Yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsidir. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

Arazi: Sınırları yeterli vasıtalarla belirlenmiş, yatay ve düşey sınırları bulunan yeryüzü parçasıdır.

Arsa: Belediye sınırları içinde Belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.

Bina ve Arazi Vergisinin Mükellefleri Kimlerdir?

Bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Bir bina veya araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.

Emlak Vergisinin Oranları

	Konut	İşyeri	Arsa	Arazi
Büyükşehir belediyesi dışındaki yerlerde	Binde 1	Binde 2	Binde 3	Binde 1
Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda	Binde 2	Binde 4	Binde 6	Binde 2

Emlak Vergisi Mükellefiyet Ne Zaman Başlar ve Ne Zaman Biter?

Mükellefiyetin başlaması:

Bina ve arazi vergisi mükellefiyeti;

a) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,

b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi,

Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Mükellefiyetin sona ermesi:

a) Bina vergisi:

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce, keyfiyetin vergi dairesine (belediyeye)bildirilmesi veya vergi dairesince (belediyece) re’sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

b) Arazi vergisi:

Vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan araziden dolayı mükellefiyet, bu olayın vukubulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazinin vergisi, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, yasaklama tarihini izleyen taksitlerden itibaren bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.

Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle yanan, yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, bu olayların vukua geldiği tarihleri takip eden bütçe yılından itibaren iki yıl süre ile alınmaz.

Üzerine bina yapılan arsanın arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren sona erer.

Vergi Değerini Değiştiren Sebepler Nelerdir?

Vergi değerini değiştiren sebepler aşağıda gösterilmiştir.

a) Yeni bina inşa edilmesi. (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.)

b) Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması.

c) Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkân, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.)

d) Arazinin hal ve heyetinde değişik olması:

– Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi.

– Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi.

– Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi.

– Tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi.

– Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi.

e) Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi.

f) Bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir)

g) Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi.

h) Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina ve arazinin değerlerinde % 25’i aşan oranda artma veya eksilme olması.

Emlak Vergisinde Tarh ve Tahakkuk İşlemeleri nasıl Yapılır?

Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye tarafından;

Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,

Kanunun 33 üncü maddesinin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icap eden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,

33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,

29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bu şekilde tarh ve tahakkuk eden vergi, takip eden yıllarda, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.

Bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan bina ve araziye ait bina ve arazi vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir.

Emlak Vergisinde Vergi Değeri (matrah) Nedir?

Vergi değeri;

a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,

b) Binalar için, Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan Tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle,

hesaplanan bedeldir.

Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Kanun hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.

33 üncü maddeye (8 numaralı fıkra hariç) göre mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesaplanmasında, 213 sayılı Kanunun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre belirlenen arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Kanun hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır.

Emlak Vergisinde Ödeme Süresi Ne Zamandır?

İsteyen kişiler 1 Mart- 31 Mayıs tarihleri arası tek seferde isimlerine tahakkuk eden emlak vergisi rakamını tek bir seferde peşin olarak ödeyebilir. Peşin ödeme yapmak istemeyen kişiler için ise 2 eşit taksit halinde ödeme yapma imkanı da bulunuyor.

Emlak vergisi ödemeleri iki eşit taksit halinde yapılmaktadır. İlk ödeme dönemi her sene Mart ayında başlar. 1 Mart tarihi itibari ile başlayan emlak vergisi birinci taksit ödemeleri 31 Mayıs tarihinde son bulur.

Emlak vergisi 2. taksit ödeme tarihi 1 Kasım tarihinde başlayacak. Emlak vergisi ikinci taksit son ödeme tarihi ise 30 Kasım’dır

Sahip olduğu evi, işyeri, arsası ve tarlası olan kişiler için son ödeme tarihi dolmadan ödeme yapılması gerekmektedir.

Emlak vergileri nasıl ödenir?

Emlak vergilerinin ilgili belediyeye bizzat gidilerek ödeniyor. Emlak Vergileri Belediyelerin banka hesap numaralarına EFT veya havale yoluyla da ödenebiliyor. Bazı belediyelerin internet siteleri üzerinden vergi ödeme ve borç sorgusu da yapılabiliyor.

Emlak vergisini online olarak şu şekillerde ödeyebilirsiniz.

1- Gayrimenkulün bağlı olduğu belediyenin banka hesabına havale ya da EFT yapabilirsiniz.

2- Gelir İdaresi Başkanlığı web sitesinden de emlak vergisi ödeme işlemleri yapabileceğiniz alanlar arasında yer alıyor.

3- E-Devlet platformu üzerinden çeşitli vergi borçlarınızı da ödeyebilirsiniz. Platformdaki “İnternet Vergi Dairesi” sekmesinden emlak verginizi de görüntüleyebilirsiniz.