Bina/Site Yöneticisi Nasıl Seçilir? Seçilemezse Ne Olur?

• Güncelleme: 25.05.2023

✔ Bina/Site Yöneticisi Nasıl Seçilir? Seçilemezse Ne Olur?

Daire, işyeri vb. alan sahipleri (yani kat malikleri) olarak, apartmanınızın yönetimini, kendi aranızdan veya dışarıdan seçeceğiniz bir kimseye veya 3 kişilik bir kurula verebilirsiniz.

Eğer tek bir kişiye bu görevi veriyorsanız o kişiye yönetici, 3 kişilik bir kurula yönetim görevi veriyorsanız bu kurula yönetim kurulu denir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34’e göre, apartmanınızda, 8 veya daha fazla daire, işyeri vb. alan (bağımsız bölüm) varsa yönetici ataması yapmak zorundasınız, bu bir yasal zorunluluktur.

Yani apartmanınızda, bağımsız bölüm sayısı 8’den azsa yönetici ataması yapmak zorunda olmayacaksınız. Ayrıca, apartmanınızdaki tüm bağımsız bölümlerin sahibi tek bir kişi ise, bu kişi yasal yönetici konumundadır.

Yönetici nasıl seçilir? 

Öncelikle, yönetici ya da yönetim kurulu atanırken, bina/site/işmerkezi vb. yönetim planındaki hükümleri göz önünde bulundurulur. Örneğin, yönetim planında, apartmanın yönetim kurulu tarafından yönetileceği belirtiliyorsa, tek kişi yönetici ataması yapılamaz veya yönetim planında yöneticinin kat malikleri arasından seçileceği ile ilgili bir düzenleme varsa dışarıdan yönetici ataması yapılamaz.

Yönetici, genel kurulun yıllık olağan toplantısında daire, işyeri vb. alan sahiplerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (çifte çoğunluk) ile 1 yıl için atanır. Yönetici bir yıllık süre için atanıyor olsa bile, yöneticinin görevi kat maliklerinin yeni bir toplantı yapıp yeniden yönetici belirlemelerine kadar devam eder, yani yönetici 1 yıldır yöneticilik yaptığını, süresinin dolduğunu belirterek görevinden kaçınamaz. 

Eğer zorunlu yöneticilik söz konusu ise, yönetici veya yönetim kurulu görevden çekilirse, hastalık, ölüm  gibi sebeplerle yöneticilik görevinin yerine getirmeleri imkansız hale gelirse, apartman yıllık olağan toplantı günü de yeni yöneticinin belirlenmesi için yakın bir tarihte değilse, kat malikleri kurulu yönetimince olağanüstü toplantı düzenlenir ve yeni yönetici veya yönetim kurulu atanır. 

Yönetici seçilemezse ne yapılmalı?

“KMK. Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.  

Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.”

Sonuç olarak;

Yönetici seçilemezse, yöneticinin hakim tarafından atanması gündeme gelir. Kat malikleri, apartmanın yönetimi konusunda aralarında anlaşamazsa, kat malikleri kurulu toplanamazsa, yönetici ataması yapılması için yukarıda belirtilen sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamazsa ve bu durumlara bağlı olarak yönetici ataması gerçekleştiremezlerse, daire, işyeri vb. alan sahiplerinden birinin başvurusuyla, apartmanın bulunduğu yer Sulh mahkemesi tarafından diğer kat malikleri de dinlenerek, bir yönetici ataması yapılır. 

Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararları:

T.C YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
Esas: 2012/8951
Karar: 2012/10554

“Dava dilekçesinde, 08.06.2010 günlü kat malikleri kurul toplantısının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Kat Mülkiyeti Yasası’nın yönetici atanmasıyla ilgili 34. maddesinde, bu atamanın kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyu ile yapılması gerektiğini hükme bağlamış olup emredici nitelikteki bu hüküm toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan ikinci toplantılarda da 30. maddenin son fıkrası uyarınca uygulanmalıdır.

Dava konusu anataşınmazın tapu kaydına göre 136 bağımsız bölümden oluştuğu, iptali istenilen kat malikleri kurulu toplantısına asalaten ve vekaleten 17 kişinin katıldığı buna göre yönetici seçimine ilişkin kararın Kat Mülkiyeti Yasası’nın yukarıda sözü edilen hükümlerine aykırı olduğu anlaşıldığından, yönetici seçimine ilişkin kararların da iptali gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 02.10.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

---

T.C YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
Esas: 2008/13358
Karar: 2009/4576

“Dava dilekçesinde 27.10.2007 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali ile yeni yönetici atanması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davada 27.10.2007 günlü kat malikleri kurulu kararının; bu kararın anayapının yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin hükmünün iptali ile seçilen yönetici yerine mahkemece yeni bir yönetici atanması istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile söz konusu kararın iptaline, anataşınmaza yeni yönetici atanmasına hükmedilmiştir.

1- Kat malikleri kurulu kararının iptali istemli dava yönünden;

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,

2- Yönetici atanması istemli davanın kabulüne ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 34. maddesi hükmüne göre yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Anataşınmazın sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü var ise, yönetici atanması zorunludur.

Kat malikleri anataşınmazın yönetiminde anlaşamaz ya da toplanıp bir yönetici atayamazlarsa bu durumda kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine o taşınmaza Sulh Mahkemesince yönetici atanır.

Somut olayda altı bağımsız bölümden oluşan anataşınmazda toplantıya katılan beş bağımsız bölüm malikinden dördünün olumlu oylarıyla yönetici seçilmiştir.

Bu durumda anılan yasa maddesinde öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlandığı, kat maliklerinin yöntemince yöneticiyi seçtikleri anlaşılmaktadır.

Saptanan bu durum karşısında anataşınmaza, mahkemece yönetici seçilmesi için yasanın öngördüğü koşulların gerçekleşmediği gözetilmeden yönetici atanmasına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.04.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.”