Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler Nelerdir? Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

  • Son Güncelleme: 07.07.2023

✔ Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler Nelerdir? Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Bir arsa üstünde yapılan bir inşaatın sahip olduğu mülkiyet hakkının elde edilmesine “kat irtifakı” denir. Bu kavram hem henüz inşaatına başlanmamış projeler hem de hâlihazırda inşa edilmekte olan yapılar için geçerlidir.

Bu nedenle “kat irtifakı”nı bir tür tapu çeşidi olarak tanımlayabiliriz. Kat irtifakı, söz konusu inşaatta hak sahibi olan tüm kişilerin paylarını resmi ve hukuki olarak belgeler. Başka bir deyişle, kat irtifakı olmadığı takdirde inşaatı yapılan bir proje üzerinde söz ya da hak sahibi olunmaz.

Kat İrtifakı Tapusu Nedir?

Kat irtifakı tapusu, ilgili arsa üzerinde inşaatı yapılacak ya da yapılan mülkteki bağımsız bölümlerin hak sahiplerini belgeler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca düzenlenen kat irtifakı tapusu, hukuki açıdan yapılan inşaatta hak sahipliğinizi belgesidir.

Söz konusu daire henüz inşa edilmemiş olduğu halde, kat irtifakı tapusu ile satın aldığınız daireye ilişkin tüm detayları tapuda belgelenmiş olur. Tapuda, dairenin kat numarası, açık adresi, hak sahibi olduğunuz arsa payının metrekaresi gibi tüm detaylar, kat irtifakı tapusunda yer alır.

https://yemekciyiz.net/

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakının kurulabilmesi için bahse konu ana yapının daha inşaat halinde olması, tamamı istemde bulunan maliklerin sayısına göre senet düzenlenmesi ve ana yapıdaki bölümlerin bağımsız şekilde inşa edilmesi durumunda kat irtifakı kurulabiliyor. Ayrıca, kat irtifakının ana yapının tamamında kurulması da zorunlu.

Kat irtifakı tapusunun alınabilmesi için gereken başvuru, tapu kadastro dairelerine yapılıyor. Kat İrtifakı Kanunu’nun hükümleri uyarınca, başvuru sırasında projenin yönetim planının da ibraz edilmesi gerekiyor. Başvuruda gerekli diğer belgeler arasında ise nüfus cüzdanı ve vergi numarası, başvuru dilekçesi, liste, vaziyet ve yönetim planları gibi evraklar bulunuyor. Evrakların eksiksiz şekilde teslim edildiği başvurular uygun bulunduğu takdirde Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından resmi senet düzenleniyor. Bunun sonucunda da irtifak hakkı tescillenmiş oluyor. 

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı; yalnızca inşaatı henüz tamamlanmamış yapıların üzerine kuruluyor. Kat mülkiyeti; kurulan yapıların ise hem inşaatının tamamen bitmiş hem de “iskan belgesi”nin ve oturma izninin alınmış olmasıdır.

“İskan belgesi” de bir yapının kullanıma uygunluğunu resmi olarak belgelenmesidir. Söz konusu yapının inşaatı tamamlandıktan sonra belirli bir süre içinde, kat mülkiyetine geçiş yapılması gerekiyor. 

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi başvurusunun yapılabilmesi için,

Öncelikle ilgili inşaatın müteahhitinin belediyeye müracaat ederek iskan ruhsatı alması gerekiyor. Müteahhitin vefat ya da iflas etmesi gibi durumlarda iskan belgesi alma sorumluluğu da mülk sahiplerine aittir. İskan belgesi alındığında kat sahipleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne giderek dilekçe yoluyla kat mülkiyeti başvurusu yapabiliyor. 

Başvuru sırasında ana yapının tüm cephelerinin göründüğü ve belediye tarafından doğru olduğu tasdiklenmiş bir fotoğrafın, tüm malikler tarafından imzalanmış ve noterde onaylanmış listenin ve yine maliklerin imzası bulunan yönetim planının da ibraz edilmesi gereklidir. Başvurunun onaylanması durumunda tapunun cinsi arsadan binaya çevriliyor ve işlem tamamlanmış oluyor.

KMK. Kat irtifakının kurulması:

“KMK. Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.”

Kat İrtifakının Şartları Nelerdir?

Kanunda, “kat irtifakı” kurulması bazı esaslara tabi tutulmuştur.

1- Kat irtifakı, ancak inşasına henüz başlanmamış ya da başlanmış fakat tamamlanmamış yapı veya yapılar varsa kurulabilir. Tamamlanmış bir binada kat irtifakı kurulması mümkün değildir.

2- Kat irtifakı, inşa edilecek binada kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilir.

3- Kat irtifakı kurulurken, üzerinde inşaat yapılmakta olan veya yapılacak olan taşınmaz mülkiyetinin, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekmektedir.

4- Kat irtifakından doğan inşaat borcunun payların her biri üzerinde kurulması gerekmektedir.

5- Kat irtifakı ancak ve ancak paya bağlı olarak kurulabilmektedir.

Kat irtifakı kurulması için gerekli belgeler

Kat irtifakı işleminde;

a) Mimari proje: Ana taşınmazda, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje aranır.

Tapu müdürlüğünce; mimari projede bağımsız bölümlerin nitelikleri, numaraları ve arsa payları ile eklenti ve ortak yerlerin gösterilip gösterilmediği, bağımsız bölümlerin arsa paylarının 1/1 i sağlayıp sağlamadığı ile proje müellifi mimar tarafından ve ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanıp imzalanmadığı ve ilgili idarece onaylanıp onaylanmadığı hususlarının kontrol edilmesi gerekir.

Blok yapılarda tüm blokların ve yatay kat mülkiyetinde yapıların aynı olması durumunda tüm blok ve yapıların vaziyet planında ayrı ayrı gösterilmesi koşuluyla her blok/yapı için ayrı mimari proje alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Kanunun 12 nci maddesinde belirtilen özellikleri taşıyan kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine esas olan mimari projeler malik imzaları da alınarak belediye veya diğer yetkili kurumlar tarafından, ilgi (g) Genelge eki kılavuzda belirlenen standartlara uygun şekilde tarandıktan sonra güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Mimari projelerde sonradan yapılan düzeltme ve değişiklikler de ilgili idareler tarafından aynı yöntemle elektronik ortamda gönderilir. Tapu müdürlüğünce elektronik ortamda arşivlenen mimari projeler ilgilileri ile elektronik ortamda paylaşılabilir. Malik veya paydaş imzalarının; bağımsız bölüm listesinde, proje kapağında, projenin uygun bir yerinde veya elektronik ortamda proje ile ilişkilendirilmiş ve yetkili idarece onaylanmış bir belgede olması yeterlidir. Tüm sayfaların veya bağımsız bölümlerin ayrı ayrı imzalanmış olması aranmaz.

Ayrıca, 01.01.2019 tarihinden itibaren kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerine esas mimari projelerin bağımsız bölüm listesi kısmında, bağımsız bölümlerin brüt ve net yüzölçümü bilgilerine yer verilmesi, brüt ve net yüzölçümü bilgilerine yer verilmeyen mimari projelerle tapu işlemlerinin karşılanmaması gerekir. Mimari projede yer alan bağımsız bölümlerin brüt ve net yüzölçümleri müellif mimar tarafından belirlenerek gerekli kontrollerden sonra yetkili idare tarafından onaylanmakta olup mimari projede yer alan bağımsız bölümlerin yüzölçümlerinin sicile yansıtılması dışında tapu ve kadastro müdürlüklerinin herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

Yapı ruhsatının süresi 5 yıl olup mimari proje yapı ruhsatının ekidir. Bu sebeple kat irtifakı tesisinde, mimari projenin onay tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse ilgili kurumdan tekrar onaylanması veya yeniden onaylanmış olduğuna ilişkin yazı istenir.

b) Yönetim planı: Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre Kanunun 28 inci maddesindeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış ve kat mülkiyetini/kat irtifakını kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı istenir. Malik veya paydaşları tarafından imzalanmış yönetim planının elektronik ortamda gönderilmesi durumunda ayrıca fiziki belge aranmaz.

c) Mimari projelerin onay sürecinde düzenlenmiş yapı aplikasyon projesi: Belediyeler ve diğer ilgili kurumlar tarafından ilgi (g) Genelge kapsamında elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

ç) Mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli: İlgi (g) Genelge gereğince Genel Müdürlüğümüzce yayınlanan standartlarda hazırlanarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Mimari projelerin üç boyutlu sayısal yapı modelinin ilgili kurumlar tarafından güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi çalışmalarının 02.01.2022 tarihine kadar tamamlanması gerekmektedir. Bu tarihe kadar yapılacak işlemlerde mimari projelerin üç boyutlu sayısal yapı modeli aranmaz.

“Kat irtifakı” işlemleri için kimler nasıl talepte bulunabilir?

a) Malik/Maliklerin Talebi ile kat irtifakının kurulması

Kat mülkiyetinin/kat irtifakının kurulması için kural olarak, taşınmazın maliki veya bütün paydaşlarının veya vekillerinin tapu müdürlüğünden istemde bulunması gerekir.

Tapu müdürlüğünce ana taşınmazın maliki tek kişi ise tescil istem belgesi, birden fazla kişi ise resmi senet düzenlemek suretiyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis ve tescil edilir. Birlikte mülkiyet olarak kayıtlı taşınmazda kanuni (velayet, vesayet) veya iradi temsil (vekalet) sebebiyle yetkinin tek kişide birleştiği durumlarda bir kişinin talepte bulunması halinde ve bağımsız bölümlerde paylaşım yapılmaması şartıyla tescil istem belgesi düzenlenerek kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis edilebilir.

b) Mahkeme Kararı ile kat irtifakının kurulması

Kat mülkiyeti, Kanunun 10 uncu maddesinin 7 nci fıkrası gereğince kesinleşmiş mahkeme kararı ile de kurulabilir. Mahkemenin bu yöndeki kararının uygulanabilmesi için Kanunun 12 nci maddesinin öngördüğü belgelerin ve yapı aplikasyon projesi ile mimari projenin Genel Müdürlüğümüzce yayınlanan standartlarda hazırlanmış üç boyutlu sayısal modelinin karar ile birlikte alınması gerekir. Mahkemeler tarafından kat irtifakı kurulması yönünde de karar verilebilir.

Mahkeme tarafından dava tarafları veya temsilcilerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması konusunda yetki verilmiş olsa dahi tescile yönelik kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadıkça talebin tüm paydaşların katılımı ile karşılanması gerekir.

c) Yüklenicinin Talebi kat irtifakının kurulması

Kanunun 10 uncu maddesinin beşinci fıkrası ile arsa malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesine istinaden yüklenici tarafından taşınmaz üzerine kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilebilmesine imkan sağlanmıştır.

Buna göre;

Bağımsız bölümlerin proje bazında bağımsız bölüm numaraları ile belirlenmiş olması veya bu hususta yapılacak sözleşmelerden paylaşımın tapu müdürlüğünce yoruma ihtiyaç duyulmaksızın belirlenebiliyor olması (örneğin; her katta bir bağımsız bölümün bulunması ve belirlemenin kat olarak yapılması veya tek katta iki bağımsız bölümün bulunması ve belirlemenin giriş sağ taraftaki bağımsız bölüm, giriş sol taraftaki bağımsız bölüm şeklinde yapılması vb.) gerekir. Aksi halde tüm maliklerin talebine istinaden resmi senet düzenlenmek suretiyle işlemlere yön verilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen malikler ve yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin arsa payları ile ana taşınmazdaki yüklenici dahil paydaşların mülkiyet paylarının eşit olması gerekir. Aksi halde sözleşmeye göre kat irtifakı/kat mülkiyeti tescil edilebilmesi için gerekli devir işlemlerinin öncelikli olarak yapılması gerekir.

Arsa maliki ve yüklenici arasında noterlik ya da konsoloslukça düzenlenen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa malikleri ve sözleşmenin tarafı olan yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin
ve arsa paylarının belirli olması gerekir. Söz konusu sözleşmenin tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi yeterli olup tapuya şerh edilme zorunluluğu yoktur.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemine dayanak olan belgelerin yetkili kamu kurum ve kuruluşunca (belediye, il özel İdaresi, TOKİ vb.) atapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmesi ve yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile doğrudan tapu müdürlüğüne başvurması halinde tescil istem belgesi düzenlenerek talep karşılanır. Döner sermaye hizmet bedelinin de tahsil edilmesi gerekir. Ayrıca, kat mülkiyeti tesisi talebinde bulunulmuş ise zorunlu deprem sigortası (DASK) da aranılır.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte yetkili kamu kurum ve kuruluşuna başvurması halinde ise, yetkili kamu kurum ve kuruluşu tarafından sözleşme ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemine dayanak olan belgeler ile yüklenicinin yazılı tescil talebi alınarak, talepte bulunan yüklenicinin cep telefonu numarasını da içeren üst yazıyla birlikte elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Talep kat mülkiyeti ise üst yazıda DASK poliçe numarası da belirtilir.

Kadastro müdürlüğünün bildiriminden sonra talep tapu müdürlüğünce doğrudan karşılanır. Söz konusu işlemle ilgili olarak döner sermaye hizmet bedelinin ödendiğine ilişkin dekontun diğer evrakla birlikte taranarak tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmesi veya e-tahsilat yöntemiyle tahsil edilmesi gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yüklenicinin talebi ile yapılan işlemlerde mimari
proje ile yönetim planında malik/paydaşların imzaları aranmaz. Ancak yüklenicinin imzasının bulunması
zorunludur.

Taşınmaz üzerinde ayni ve şahsi hak ile haciz, kamu haczi ve ihtiyati tedbir gibi tasarrufu kısıtlayıcı ve yasaklayıcı şerh bulunan durumlarda;

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilen taşınmaz;

1- tek malike aitse veya paylı mülkiyet olarak kayıtlı olmakla birlikte paylaşım yapılmıyorsa taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi haklar ile kısıtlayıcı şerh ve beyanlar bağımsız bölümlerin üzerine muvafakat alınmaksızın aktarılır. Sonucundan hak sahipleri ve ilgilerine bilgi verilir.

2- Yasaklayıcı şerh bulunması halinde ise muvafakat aranır. Paylı mülkiyet olarak kayıtlı taşınmazlarda paylaşım (tefrik) suretiyle kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi talebinde bulunulmuşsa taşınmaz üzerinde ayni ve şahsi haklar ile kısıtlayıcı/yasaklayıcı şerh ve beyan bulunması halinde ayni ve şahsi hak sahipleri ile kısıtlayıcı/yasaklayıcı şerh ve beyan lehtarlarının muvafakatinin alınması zorunludur.

3- Ancak, paydaş/paydaşlarca, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız bölümlerin değerinin (zeminde yapı varsa mevcut bağımsız bölümlerin, yoksa inşa edileceği tarihteki değerinin) ana taşınmazdaki payının değerinden fazla olduğunu gösteren bir değerleme raporu ile teyit edilmesi durumunda haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek alacaklılarının muvafakatinin alınmasına gerek bulunmamaktadır.

4- Değerleme raporunun, cezai ve hukuki sorumluluk uhdelerinde kalmak kaydıyla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin resmi internet sayfalarında yayınlanmış olan gayrimenkul değerleme şirketlerinden alınması zorunludur. Değerleme kuruluşunca düzenlenen raporda, raporun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 2021/4 nolu Genelge kapsamında düzenlendiğinin belirtilmesi gerekir. Değerleme raporu yerine hukuk mahkemelerinde hasımsız açılacak değer tespit davası sonucu mahkemece görevlendirilecek bilirkişi tarafından değer tespiti de yaptırılabilir.

5- Düzenlenen değerleme raporunun e-imzalı olması halinde değerleme kuruluşlarına ait resmi ve güncel KEP adresleri aracılığıyla tapu müdürlüğüne gönderilmesi gerekir. Değerleme raporu ıslak imzalı ise ya da mahkemece yapılmış değer tespiti söz konusu ise tapu müdürlüğüne ilgilisince ibraz edilmesi gerekir.

6- Tapu müdürlüğünce, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine ilişkin resmi senede, “Tesis edilen kat irtifakı/kat mülkiyeti işlemindeki bağımsız bölümlerin değeri, arsa paylarının değeri ile orantılı olarak belirlenmiş ve bağımsız bölümler buna göre dağıtılmıştır. Ancak yapılan işleme itirazda bulunulması halinde doğabilecek tüm hukuki sorumluluğu kabul ettiğimizi beyan ve taahhüt ederiz.” şeklinde akde iştirak edenlerin beyanlarının alınıyor. İşlem sonucundan ise taşınmazdaki hak lehtarlarına ve ilgili idareye, Türk Medeni Kanunun 889 ve 1019 uncu maddesi gereğince bilgi verilmesi gerekir.

9- Ancak, değer tespiti yapılmakla birlikte kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulan taşınmazda haciz/ihtiyati
haciz ve ipotek dışında başkaca bir ayni ve şahsi hak veya kısıtlayıcı/yasaklayıcı şerh ve beyan bulunması halinde diğer hak lehtarları ve ilgililerin muvafakatinin alınması zorunludur. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis ve tescilinden sonra Türk Medeni Kanununun 1019 uncu maddesi gereğince malik/paydaşlara ve diğer ilgililerine bilgi verilmesi gerekir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur? Gereken evraklar nelerdir?

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için istenen belgeler Kat Mülkiyeti Kanununun 12.maddesinde ifade edilmiştir. Bu maddeye göre, ilgili tapu müdürlüğüne yapının belediyece onaylanmış mimari projesi, yapı kullanma ruhsatı (iskân belgesi) ve yönetim planı ile başvurulması gerekir.

Üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin (iskan) belgesi alınmış olan yapılarda; kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya “yapı kullanma (iskan) izin belgesi”nin yetkili idarece “tapu idaresine gönderilmesi” üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil, hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine “resen” geçilmektedir.

Bu görsel boş bir alt niteliğe sahip; dosya adı test-yemek-aof-aof-2-1.png

İlgili Yazılar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başka Yazı Yok