Kat Malikinin Kat Mülkiyeti Kurallarına Uymaması ve Çekilmezlik Hali

✔ Kat Malikinin Kat Mülkiyeti Kurallarına Uymaması ve Çekilmezlik Hali

Güncelleme: 30.12.2021

Kat maliklerinden veya kiracılardan herhangi biri, Kanun’da ve Yönetim Planı’nda belirlenen kurallara uymazsa; diğer kat maliklerinden biri veya yönetici, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak, Hakimin duruma müdahalesini ve gerekli uyanda bulunmasını isteyebilir.

Kat malikleri; kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunu’nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Kat malikleri; ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri, ortak yerleride kullanma hakkına sahiptirler. Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Kat maliklerinden biri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini Hakim’ den isteyebilirler.

✔ Kat Mülkiyeti Kanununda Belirtilen ”çekilmezlik” hali ve Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti

Kat Mülkiyeti KanunuMadde 25 –

 Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

✔ Çekilmezlik Haline İlişkin Karar

Çekilmezliğe sebep olan kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri, o kat malikine ödenmek suretiyle bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına “Kat Malikleri Kurulu”nca karar verilir.

Bu karan almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse; davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devrolunur.

Davayı açan kat malikleri, bağımsız bölümün kendilerinden başkasına devrini talep edemezler. Sadece, kendilerinin devralma imkanı mevcuttur.

✔ Kat irtifakı sahiplerinin borçları

Kat Mülkiyeti Kanunu – Madde 26 – 

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

✔ Ana gayrimenkulun Yönetimi

Ana gayrimenkul, Kat Malikleri Kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kurul tarafından verilecek kararlarla belirlenir.

✔ Yönetim Planı Nedir?

Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olarak tanımlanabilir.
Yönetim Planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Ancak, kat maliklerinin Mahkemeye başvurma haklan saklıdır.

✔ Kat Mülkiyetine ilişkin davalarda hangi mahkeme yetkilidir?

Anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Kat malikinin payına genel gider ve avans borcundan veya gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen (zincirleme) sorumludurlar. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür .

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa; mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine; varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek hakkı tescil edilir.

Bu “Kanuni İpotek Hakkı” önceden yapılan bir sözleşme ile kaldırılamaz. Yönetim Planına kaldırılacağı şeklinde konulacak olan hükümde geçersiz olacaktır.

İlgili Yazılar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başka Yazı Yok