Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kat Maliklerinin Hakları

✔ Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Kat Maliklerinin Hakları

  • Son Güncelleme: 25.05.2023

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Ortak Yerler ve Diğer Tanımlar

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe “ana gayrimenkul”; yalnız esas yapı kısmına “ana yapı”; ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümü olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “bağımsız bölüm”; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere “eklenti”; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti” ve bu hakka sahip olanlara “kat maliki” denilmektedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde. 2/1-a)

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde. 3) Bu hükmün anlamı; bağımsız bölüm kime aitse, arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı o kişiye aittir. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payını da kayıtlar. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı, bağımsız bölümden ayrı devredilemez.

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine, “ortak yerler” denilmektedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde. 2/1-b)

Arsanın, Kat Mülkiyeti Kanununda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına, “arsa payı” denilmektedir. (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde. 2/1-d)

Bağımsız bölüm üzerindeki hakları

“KMK. Madde: 15 Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.”

Malik, kendine ait bağımsız bölüm üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemi yapabilir. Kat maliki, bağımsız bölümden kendisi yararlanabileceği gibi üçüncü kişilere de yararlandırabilir. Bu yararlanma hakkı, dürüstlük kuralına, Kat Mülkiyeti Kanununa, yönetim planına ve taşınmazın tahsis amacına uygun kullanılmalıdır. Kanunun 19’uncu maddesine göre, kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar vermeyecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapabilir.

https://yemekciyiz.net/

Malik, taşınmazını rehnedebilir, satabilir. (Kanunun 8’inci maddesine göre diğer maliklerin önalım hakkı yoktur) Haksız el atmanın önlenmesi, tapu kaydının tashihi ve zilyetliğin korunması davalarını açabilir.

Kanunun 6’ncı maddesine göre; bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Yani bağımsız bölüm üzerindeki malikin hakları, eklentileri de kapsar. Yine bağımsız bölüm üzerindeki tasarruflar, bağımsız bölümün eklentilerini de kapsar.

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşabilen irtifak hakkı kurulabilir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Yani eklentiler ve ortak yerler, bağımsız bölümlerden ayrı devredilemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. (KMK. madde.7)

Ortak yerler üzerindeki hakları

KMK. Madde: 16– Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.”

Ortak yerlerin konusu sözleşmeyle belirlenebileceği gibi, KMK. madde. 4’e göre aşağıdaki yerler her halde ortak yerler sayılırlar:

1- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

2- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

3- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.

Kanunda sayılan ortak yerler, mutlak ortak yerlerdir. Bunların dışında sözleşme ile veya yönetim planı ile ortak yerler oluşturulabilir. Bunlar ise sözleşmesel ortak yerlerdir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Her kat maliki bu ortak yerleri kullanma hakkında sahiptir. Aksine bir sözleşme olmadığı sürece; genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde, her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkında sahiptir.

İlgili Yazılar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başka Yazı Yok