Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

• Son Güncelleme: 25.05.2023

✔ Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

“KMK. Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.”

Kat Mülkiyeti Kanununun 26 Maddesine Göre;

Kanunun 26. maddesinde “kat irtifakı sahiplerinin borçları” başka bir ifade ile, bu Kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirme zorunluluğu ve yerine getirmeyen kat irtifakı sahiplerinin karşılaşabileceği yaptırımlar düzenlenmiştir.

634 Sayılı Kanun’un “Tarifler” başlıklı 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde yeralan, “bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi) denir.” şeklindeki hüküm ile kat irtifakı ve kat irtifak sahibi tarif edilmiştir. Kanunun inceleme konusu 26. maddesi de, Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlü olduğu ifade edilmektedir.

Maddenin birinci fıkrası ile düzenlenen hususları daha iyi anlamak için, Kanunun “Kat İrtifakı Sahibinin Hakları”nı düzenleyen 17. maddesinin birinci fıkrası ile birlikte değerlendirmek gerekir. Kanun’un 26. maddesinin birinci fıkrasında, “Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler” hükmü yer almaktadır. Kanun’un 17/1. maddesi de, “Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler” hükmündedir.

Bu hükümlere göre, kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmeyen ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmayan kat irtifakı sahibine karşı, diğer kat irtifakı sahipleri yerine getirmesi talebinde bulunabilecek ve dava açabileceklerdir.

Bu maddenin ikinci fıkrası daha önceden, “Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir” hükmünde iken, 14/11/2007 tarih 5711 sayılı kanunun 13. maddesi ile “Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.” şeklinde değiştirilmiştir.

Buna göre, arsa payının devrinin istenilebilmesi için, öncelikle borçlarını yerine getirmeyen kat irtifakı sahibine diğer kat irtifakı sahipleri tarafından borçlarını yerine getirmesi için noter aracılığıyla ihtarda bulunulacaktır. Yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde borçlar yerine getirilmezse, diğerlerinin yazılı talebi üzerine, başka bir ifade ile açacakları dava ile hâkim tarafından, borçlarını yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payının diğer paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verilebilecektir.