Site/Apartman Aidat Borçlusuna Dava Açma Dilekçesi Örneği

• Güncelleme: 23.05.2023

✔ Site/Apartman Aidat Borçlusuna Dava Açma Dilekçesi Örneği

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının “Kat Maliklerinin Borçları” ana başlığı altında yer alan 18. maddesi uyarınca kat malikleri,

• Bağımsız bölümler,
• Eklentiler,
• Ortak yerleri

kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle de birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine karşılıklı olarak uymakla yükümlüdür.

Bu kapsamda kat mülkiyeti yasasında kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız ölümlerdeki kiracılara ve oturma yani sükna hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir şekilde devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. KMK.’nun 18. maddesi uyarınca bu borçları yerine getirmeyenler, kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur. Bundan anlaşılması gereken, apartman ve site aidatları için kiracıların da kat malikleri ile birlikte sorumlu olduğudur.

Apartman ve sitenin aidat alacağı nasıl oluşur?

KMK.’nun 20. maddesine göre aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadığı sürece kat maliklerinden her biri:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi giderler ve bunlar için toplanacak avansa eşit şekilde;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primleri ile bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

katılmakla yükümlüdür.

Yasada kat maliklerinin ortak yer ya da tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyacının olmadığını ileri sürmesi suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı ifade edilmiştir.

Bu kapsamda yönetici tarafından gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, yönetim planı, Kat Mülkiyeti Yasası ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için yasada aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü bulunduğu açıkça belirtilmiştir.

Aidat alacağı için noterden ihtar çekmek zorunlu mu?

Ödenmeyen aidat alacakları için icra takibi aşamasına geçmeden önce ihtar göndermek zorunluluğu bulunmamaktadır. Aidat alacaklarının tahsili için ihtarname, uyarı mektubu ve benzeri bir belge gönderilmesi yasal bir zorunluluk değildir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesi; kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları İ.İ.K.nun 68. maddesinde yazılı belgelerden sayılır. Bu madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararlarının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır.

Apartman ve site aidat alacağı için icra takibi

Aidat alacaklarının icra yoluyla tahsil edilebilir. Bunun için muhataba karşı, ödenmeyen aidat alacaklarının bulunduğu yer icra dairesinde bir ilamsız icra takibi başlatılır.

Kat Mülkiyeti Yasası 34. maddesi uyarınca ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümünün bulunması halinde, yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişi veya üç kişilik bir kurula verebilir. Kanuna göre bu kişi “yönetici”, kurul olması halinde de yönetim kurulu şeklinde tanımlanmıştır.

Ödenmeyen aidat alacağı avukat ile nasıl takip edilir?

Ödenmeyen aidat alacağı (borcu) tahsili için apartman veya site yöneticiliği tarafından bu hususta yöneticiliğe ait karar defterine bir karar alınır. Alınan bu karar doğrultusunda gerekli vekaletname ilgili avukat adına düzenlenerek kendisine teslim edilir. Apartman ve site yöneticileri, kat mülkiyeti hukuku ve icra hukuku alanında uzman avukat ve hukuk ofisi ile çalışmayı tercih etmelidirler.

Vekaletnamenin avukata teslimi aşamasından sonra hukuk ofisi veya avukat tarafından site ya da apartman yöneticiliğini temsilen aidatını ödemeyen borçlulara karşı aidat alacaklarının icra yoluyla tahsili süreci başlatılarak ve mümkün olan en kısa zamanda sonuç alınarak bu bedeller hak sahibi apartman veya site yöneticiliği hesabına aktarılır.

Aidat borcuna itiraz ve itiraz sonucunda ne olur?

Aidat alacakları için kendisine gönderilen ödeme emrine karşı  aidat borçlusu yedi günlük itiraz süresi içinde itiraz edebilir. Yapılan itiraz üzerine takip durur. Ancak haksız şekilde durdurulan icra takibine karşı takibin devamı için ileride dava açılması halinde borçlu buna dair yapılan giderler ve %20’den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatını ödemek zorunda kalabilecektir. Bu nedenle sürecin devamında her zaman avukat yardımı alınması daha doğru olacaktır.

Anagayrimenkul Nasıl Yönetilir?

KMK. Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Apartman ve site aidatlarının tesbitine ve kurallarına “Kat Malikleri (sahipleri) Kurulu” tarafından yapılan toplantıda karar verilir. Apartman ve site yönetimi bunun haricinde aidat (avans) ödemesi isteyemez.

Genel kurulda alınan kararlara (aidat ödemeleri dahil) itiraz hakkı

Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, 250 Türk Lirasından 2.000 Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Aidat Borçlusuna Dava Açma Dilekçesi Örneği

ANKARA ……. SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Yöneticinin Adı Soyadı, Adresi)

DAVALILAR : ( Kat Malikinin Adı-Soyadı, Adresi) (Veya kiracının Adı-Soyadı Adresi) 

KONUSU : Kat Maliki (veya kiracı) bulunan davalının ana gayrimenkulün genel giderlerinden payına düşen …………………….TL. nin aylık % 5 gecikme zammıyla tahsilinin sağlanması.

OLAY : Yöneticisi bulunduğum…………………..ili………………………ilçesi ………..mahallesi ………….. caddesi ……………. sokakta ……ada ………. parselde bulunan …… kapı numaralı apartmanın ….nolu bağımsız bölüm maliki (veya kiracı) olan davalı Anagayrimenkulün genel gider payı olarak toplam…………..TL. borcunu ödememiştir. Ödemenin sağlanması için işbu dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Madde. 22, 33 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı İhtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Kat maliki (veya kiracı) bulunan davalının anagayrimenkulün Genel giderlerinden payına düşen………………TL. nin % 5 gecikme zammıyla tahsilinin sağlanması ve yargılama giderlerinin davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.

Tarih …../ ….. / 2022

Yönetici

Adı-Soyadı ve İmzası