Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi İçin Oybirliği mi? Oy Çokluğu mu?

• Güncel: 24.05.2023

✔ Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi İçin Oybirliği mi? Oy Çokluğu mu?

Genellikle Sitelerde kullanılmayan “Ortak Alanların Kiraya Verilmesi” her zaman kat malikleri arasında anlaşmazlıklara neden olmakta ve neticede konu mahkemeye kadar gitmektedir. Ortak alanlarlarla ilgili KMK.’nun 45. maddesi:

“KMK. Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

hükmünü içermektedir. Bu nedenle kiralama işlemi için kat maliklerinin oybirliğinin gerektiği olduğu zorunludur.

Bununla ilgili olarak örnek Yargıtay kararı aşağıda verilmiştir.

T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

Esas No:2005/666
Karar No:2005/1889
K. Tarihi:8.3.2005

Dava dilekçesinde ortak yerlere kurulan GSM baz istasyonunun kaldırılması ve ecrimisil istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hükmün temyiz incelemesi dahili davalı vekili ile davalı vekili tarafından duruşmalı olarak yapılması ise dahili davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Dava anataşınmazın ortak yerine kurulan baz istasyonunun kaldırılması ve ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istemine ilişkindir.

Mahkemece anataşınmazın yerinde yapılan inceleme sonunda bilirkişi tarafından düzenlenen rapor içeriğine göre dava konusu edilen baz istasyonunun A blok cephesinde caddeden bakıldığında sol yönde 3. normal kat hizasında köşeye monte edilmiş olup çatıya kadar çıkmakta olduğu anlaşılmaktadır. Buranın ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu çekişmesizdir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmektedir. Yargıtay uygulamalarında da ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde anılan yasa kuralına uyulması koşulu aranmaktadır. 

Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna “oybirliğiyle” karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.

Öte yandan davacı taraf ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davasını HUMK’nun 185. maddesine göre atiye bırakmış ise de, davalı taraf buna rızasının olmadığını bildirmiş ve davaya devam edilmesini istemiş olduğundan ve bu davaya niteliği gereği genel hükümlere göre değeri itibariyle Asliye Hukuk Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılacağından mahkemenin görevsizlik kararı vermiş olmasında da usul ve yasaya aykırılık yoktur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyadaki yazılara, gerektirici yasal nedenlere göre yerinde bulunmayan bütün temyiz (ONANMASINA), onama harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, 8.3.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay’ın bu örnek kararına göre, ortak yerlerin kiralanmasında oybirliği zorunludur.