- 3
- 0
- 0
- 0
- 0
- 0
- Güncelleme: 24.05.2023
✔ Sitelerdeki Ortak Yerler Kiraya Verilebilir mi?
1- Ortak yerlerin “Site yönetimi” tarafından işletilmesi
Ortak yerlerden gelir elde etmenin birinci yolu, adı geçen bu yerleri “site yönetimi tarafından işletilmesi”dir.
Sitenin ortak kullanımına açık; kantin, kafeterya, büfe, otopark gibi yerler site dışındaki kişilere de hizmet verecek şekilde “Site Yönetimi” tarafından işletilebilir.
Ya da spor salonu, sadece site sakinlerine değil de dışarıdan gelecek insanların da yararlanabileceği şekilde işletilebilir.
İşletmecilik sırasında, apartman ve site sakinleri kendi arasından kişileri idari anlamda görevlendirebileceği gibi dışarıdan profesyonel kişileri de görevlendirebilir.
2. Ortak Yerlerin “Kira”ya Verilebilmesi
Ortak yerlerin işletilmesi kazançlı olmaktadır. Ancak, bürokratik işlemleri bünyesinde barındıran sıkıntılı bir süreç olduğu da unutulmamalıdır. Esasen ortak yerlerin işletilmesi yerine, “kiralanması yoluyla gelir elde etmek”, çok daha kolay ve kazançlı olmaktadır.
Kantinin kiraya verilmesi, ortak kullanım kapsamındaki işyerlerinin kiralanması, kapıcı dairesinin kiralanması, hatta apartman ya da site kapsamındaki binaların duvarlarının reklam amaçlı kiralanması uygulamada kullanılmaktadır.
Bunlara özellikle son yıllarda, GSM operatörlerinin site sınırları içinde baz istasyonu kurmasına müsaade edilmesi ve bu yolla gelir elde edilmesini de ilave etmek mümkündür.
3. Kiraya Vermek veya İşletmek İçin “Oybirliği Zorunlu” dur
Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler açmak için oybirliği ile karar alınması şarttır (KMK. madde: 24).
” …. ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir”. (KMK. Madde: 45)
Yargıtay Kararlarına göre “Ortak alanlar” nerelerdir?
* Çatı arası ortak alandır. (Y.5.HD.1970, E: 1970/3868. K:1970/5395)
* Su tesisleri ortak alandır.(Y.5.HD. , 02.03.1970, E:1970/758 , K:1970/1081.),
* Çatı ortak alandır. (Y.5.HD.,18.05.1992.E: 1992/2299, K:1992/4090.),
* Bahçe ortak alandır. (Y.5.HD..(10.12.1979.E.1979/8198.K.1979/9210)
* Sığınak ortak alandır. (Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434)
* Kapıcı Dairesi ortak alandır. (Y.5.HD.23.10.1989 , E:1989/2902 ,K 1989/20831)
* Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler ortak yerdir.(Y.5.HD..13.09.1973.E.1973/14418.K.1973/13411.)
* Kömürlük eklenti değil ise, ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 28.01.1980 E:1980/482, K:1980/522)
* Bağımsız bölümlerin bulunduğu sahanlıklar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, T: 04.02.1980, E:1980/536, K:1980/807)
* Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 30.03.1981, E:1981/1099 K:1981/3156)
* Yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, E:1988/19310, K:1988/1299)
* Terasın ortak yer olup olmadığı onanmış İmar Planına göre saptanır. (Y.5.HD..10.12.1979.E.1979/8100.K.1979/9214)
* Sığınak ortak yerlerdendir.(Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434.)
* Terasın ortak yer olup olmadığı onaylanmış imar planına göre saptanır (Y.5.HD., T: 10.12.1979, E:1979/8100, K:1979/9214)
* Otopark ortak alandır. (Y.5.HD..12.10.1987.E.1987/13124.K.1987/15320)
* Kalorifer tesisatı ortak alandır. (Y.5.HD..18.01.1988.E.1988/29035.K. 1988/201.)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler üzerindeki kat maliklerinin hakları;
KMK.’nun 16. maddesinde;
“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” şeklinde ifade edilmiştir.
Ancak yine de ortak yerlerden yararlanma hakkının sınırı ve şekli kat malikleri arasında anlaşma yoluyla belirlenebilmektedir. Şayet; yönetim planında aksine bir düzenlenme yok ve kat malikleri arasında özel bir anlaşma mevcut değil ise; ortak alan olarak nitelendirilen yerler üzerinde tüm kat maliklerinin arsa payları oranında malik oldukları ve kullanım hakkına sahip oldukları kabul edilmelidir.
Kiracıların kullanım hakkı;
Her ne kadar kanun metninde “kat maliki” olarak belirtilse de; kira ilişkisindeki kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak kiracılar da bu alanlardan mal sahibine izafeten yararlanabilmektedirler. (Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)
Ortak alan üzerinde yapılacak olan değişiklikler;
Kat mülkiyetine tabi bir yapının, ortak alanlarında çoğu zaman; yönetim planında ön görülen veya öngörülemeyen bir takım değişikliklere ihtiyaç duyulabilmektedir.
Şayet ortak yerlerde yapılacak olan işlem ve değişiklikler ortak alanın bakımı/onarımı/iyileştirilmesi amacıyla yapılıyor ise bu durumda kat maliklerince oyçokluğu ile alınacak olan karar işlemin tahsisi için yeterli olacaktır. Ancak bu gibi işlemlerin kurul toplantısı ve karar yeter sayısı sağlanması beklenmeksizin acele olarak yerine getirilmesi gerekiyor ise bu durumda maliklerin rızası aranmayacaktır. Bu durum KMK. Madde 19’da aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”
KMK. Madde. 19’da sayılı onarım işleri dışındaki işlemler için ise; özellikle ortak alanlarda tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilmesi, reklam verilmesi, kiralanması gibi işlemlerin KMK. Madde 45. gereği tüm kat maliklerince oy birliği ile yapılacağı aşağıdaki şekilde hükme alınmıştır.
“Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklinde ifade edilmiştir.”
Ortak alanlara ilişkin bazı hususlarda Yargıtay kararları;
Örnek Karar 1-
Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür. ( Yargıtay HD. T:28.06.2004, E: 2004/4688, K: 2004/5394)
Örnek Karar 2-
“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir.”( Yargıtay 20. HD., T: 10.06.2019 ve E: 2019/1742 , K: 2019/3845)
Örnek Karar 3-
“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”( Yargıtay 18. HD., T:13.01.2014, E:2013/12506, K: 2014/136)
Örnek Karar 4-
“Projesinde asansör bulunmayan altı katlı bir binanın mimari durumunun elverişli olması halinde, anagayrimenkulün pay ve paydaş çoğunluğunca hazırlatılacak ve yetkili mercilerce onaylanacak bir projeye uygun biçimde, asansör tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. ve 43. maddeleri kapsamında mütalaa edilebilirse de, dosya içerisinde böyle bir incelemenin kat malikleri kurulunca yapılamadığı ve proje yaptırılıp onaylattırılmadığı anlaşıldığından karar doğrudur.” Yargıtay 18. HD., T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)
Örnek Karar 5-
“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.” (Yargıtay 5. HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K: 1985/011143)
Örnek Karar 6-
“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakatı ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde ) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.” (Yargıtay HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)
Görüldüğü üzere Yargıtay’ın genel eğilimi bu gibi işlemler için tüm kat maliklerince alınacak olan oybirliği kararına dayanmaktadır. Ancak yine de; yönetim planına uygun olarak yapılacak işlemlerde (asansör yapılması gibi) oybirliği yerine oyçokluğu ile karar verilmesinin yeterli olacağını öngören kararlar da mevcuttur.
Kat malikleri tarafından ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı bulunmamaktadır. Şayet; bir kat maliki diğer kat maliki/maliklerinin ortak alanlardaki kullanımına engel olması durumunda, o kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi; bu engellemeden kaynaklı bir zarar oluşmuş ise de bunun tazminini talep edebilecektir.
Ortak alanlar üzerinde tasarrufta bulunmak;
Ortak alanlar üzerinde tasarrufta bulunmak (kiralamak, dış cepheye reklam vermek vb.) uygulamada özellikle binaya getiri anlamında fayda sağladığından oldukça tercih edilen bir işlemdir.
634 sayılı KMK’nin 45 inci maddesi “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.
Kanun metninden anlaşılacağı üzere diğer işlemlerden farklı olarak bu gibi tasarruf işlemleri için daha net bir ifadede bulunulmuş ve tüm kat maliklerinin rızasını aranmıştır.
Bu konudaki Yargıtay kararları;
Örnek Karar 1-
“…sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, ancak kararın oy birliği ile alınmadığı, yasaya göre ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin hükümlerin oy birliği şartı sağlanmadan alınamayacağı belirtilerek, 16/02/2014 tarihli genel kurul kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece …kararlarının iptaline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. …iptali istenen kararların yeterli nisap olmadan alındığı anlaşıldığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına, …karar verildi.” (Yargıtay 20. HD, T: 05.07.2017, E: 2017/1947, K: 2017/6235)
Örnek Karar 2-
“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur. “(Yargıtay 5. HD, T:10.1985, E: 1985/009953, K: 1985/011143)
Örnek Karar 3-
“Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.” ( Yargıtay18. H.D. E: 2005/666 , K:2005/1889)
Oybirliği ile kiralanabilir;
Kat mülkiyetine tabi bir binaya ait olan ve kat maliklerinin tümünün özel olarak kullanımını gerektirmeyen bağımsız bölümler, dış duvarlar (reklam için) ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiralanabilir.
Bunun dışındaki yerlerin kiralanması da (otopark, dükkan vb) yine oybirliği ile alınacak karar ile gerçekleştirilebilecektir. Belirtmekte yarar vardır ki; özel kullanım amaçlarına tahsis edilen yerler; (merdiven-sığınak vb.) tüm kat maliklerince oybirliği ile alınan karara rağmen kira gibi bir tasarruf işlemine konu olamayacaktır.
Kiraya verilebilecek ortak yerler için kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ise;
Kiraya verilebilecek ortak yerler için ise; kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ve bu kararda da yönetici ya da yönetim kurulu yetkilendirilmiş ise, bunlar tarafından (yönetim kurulu) kira sözleşmesi imzalanabilecektir. Dolayısıyla sözleşmenin bir tarafı kiracı iken diğer tarafı kiralayan olarak yönetim kurulu olacaktır.
Kiracı bağımsız bölümü kiraladığında;
Kiracı bağımsız bölümü kiraladığında, kat mülkiyetine konu ortak yer ve tesisler ile eklentileri de kiralamış sayılacaktır.
Ancak, kat mülkiyeti ilişkisinde kiracı, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki yararlanma hakkını Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen sınırlar içerisinde kullanabilir. Yani, kiracı; ortak yerler üzerinde kira ilişkisinin bir sonucu olarak mal sahibine izafeten yararlanabilecektir.
