Kat Mülkiyet Kanununa Göre Yöneticinin Görevleri

• Güncelleme: 24.05.2023

✔ Kat Mülkiyet Kanununa Göre Yöneticinin Görevleri

Apartman yöneticiliğine seçilirken, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde yer alan geniş kapsamlı bir görev sorumluluğu ile karşı karşıya kalabileceğinizi ve bu geniş sorumluluk nedeniyle apartman işlerine yetişemediğiniz durumlarda görevinizi ihmal ettiğiniz yönündeki eleştirilerle karşı karşıya kalabileceğinizi unutmayınız.

Kat Mülkiyet Kanununa Göre Yöneticinin görevleri

   1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

   Madde 35 –

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

   a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

   b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

   c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

   d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

   e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

   f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

   g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

   h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

   i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

   j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

   k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) (Ek: 4/4/2015 – 6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(Ek fıkra: 4/4/2015 – 6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

   2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

   Madde 36 –

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

   Bu projede özellikle:

   a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde  tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

   b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

   c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

   Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat Mülkiyet Kanunun 32. Maddesine istinaden;

1- Yöneticiliğiniz başlamadan önce yöneticiliği biten yöneticiden elinde bulunan defter ve belgeleri tutanakla teslim alınız.

2- Kat Mülkiyet Kanunun 32. Maddesine istinaden Yöneticiliğiniz bitiminde elinizde bulunan defter ve belgeleri yeni yönetime bir tutanakla teslim ediniz.

3- Kat Mülkiyet Kanunun 36. Maddesine istinaden; Yöneticiliğiniz süresince normal yönetim giderlerine katılmayacaksanız. Bu konuyu yönetim planında mutlak surette belirtmeniz gerekmektedir. Belirtmediğiniz takdirde, sizden sonra gelen yönetimler hissenize düşen normal yönetim giderinin yarısını faizi ile birlikte sizden talep edilebileceğini unutmayınız.

4- Kat Mülkiyet Kanunun 36. Maddesine istinaden; Karar defterinizi noter tasdik ettirmeniz gerekmektedir. Karar defterine apartman ile ilgili yapılan toplantılarda alınan kararların yazılması gerekmektedir. Apartman ya da site toplantılarında alınan kararların geçerli olabilmesi için; 1. toplantıda apartman sakinlerinin katılımının yarıdan fazla olması gerektiğini, çoğunluk sağlanamaz ise 2. toplantıda ise katılanların çoğunluğu ile alınması gerektiğini unutmayınız.         

5- Kat Mülkiyet Kanunun 35. Maddesine istinaden; Yöneticiliğiniz süresince topladığınız paraları ve avansları gerektiğinde almak üzere bir bankada kendi adınıza ancak apartmanınızın yöneticisi sıfatı gösterilmesi suretiyle hesap açtırınız.

6- Kat Mülkiyet Kanunun 36. Maddesine istinaden; gelir ve gider kalemleri için noter tasdikli İşletme defteri tutmanız gerekmekte olup tutulacak defterin işletme defteri olması yeterlidir. Apartman Yönetimlerinin Vergi Usul Kanunun Hükümleri çerçevesinde defter tutma yükümlülüğü bulunmamaktadır.

İşletme defterinin sol tarafına giderleri sağ tarafına ise gelir kalemlerini yazmanız gerekmektedir. Apartman için yapılan giderleri mutlak suretle bir belgeye dayandırmanız gerektiğini unutmayınız. Yaptığınız harcamaları fatura fiş düzenleme kapsamında olan kişilerden almış iseniz mutlak suretle fiş ve faturanızı alınız. Bu kapsam dışında yapılan harcamalarınızda ise gider pusulası düzenleyiniz ve işi yaptırdığınız kişinin isimi, soyadını, adresini ve imzasını mutlak suretle gider pusulasında olması gerektiğini unutmayınız.

1- Apartman Gelirleri genellikle aidatlardan oluşmakta olup nakit olarak elden tahsil ettiğiniz aidatlara karşılık makbuz düzenleyiniz ve makbuzun üstünde kimden, hangi daireden ve hangi aya olduğuna dair bilgileri mutlak suretle yazınız.

2- Apartman yöneticiliği, yapmanız gereken durumlarda; Yukarıdaki hususlara dikkat etmeniz ileride çıkabilecek sorunların önüne geçilmesini sağlayacak olup özellikle yaptığınız giderleri belgelendirmekte gerekli özeni göstermediğiniz durumlarda apartman genel kurulunda aklansanız dahi görevi suiistimal ve yedi eminliği suiistimal suçları ile asliye ceza mahkemelerinde yargılanma durumda kalabilirsiniz