Reklam Alanı
Reklam Alanı

Arsa Payının Düzeltilmesi için Ne Yapılmalı?..

Paylaş:

Binaların Yıkımında Aranılan Şartlar

Ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların nasıl yıkılacağı, yerine yapılacak binanın nasıl paylaşılacağı ve yeni inşatta arsa paylarının nasıl belirleneceğine ilişkin önceki yasal mevzuatta oybirliği şartı aranıyordu. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu konuda 2/3 çoğunlukla karar alınması yeterli görülmüştür.

Bu yasayla birlikte, yıkılıp yeniden yapılmasına onay vermeyen azınlık arsa payı sahiplerinin engeli ortadan kalkmış ve ekonomik ömrünü tamamladığı tespit edilen birçok yapı yeniden inşa edilmeye başlanmıştır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Ancak, bu durum da bazı sorunları beraberinde gündeme getirmiştir. Binanın inşasında müteahhit hilesi ve daha az aidat vermek isteme gibi sebeplerden dolayı arsa paylarının gerçek durumu yansıtmada hatalı davranıldığı herkes tarafından kabul edilmektedir.

Yapının yıkılmasından sonra, kat mülkiyetinin ortadan kalkması nedeniyle kat mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüşüyor. Bu durum, arsa payları gerçek durumu yansıtmayan maliklerin hak kaybına uğramasına neden oluyor. Maliklerin hak kaybına uğramamaları için yapının yıkılmasından önce “arsa payı düzeltmesi” için dava açılması gerekiyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre belirlenmesi gerektiği belirtilmiş, arsa paylarının bu esaslara göre belirlenmemesi her kat maliki veya kat irtifakı sahibine, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma imkanı tanımıştır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Açmanın Şartı

Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesinin şartı, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının bu mülkiyete konu ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak belirlenmemiş olmasıdır.

Arsa payının hatalı olarak belirlenmiş olması halinde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlemesi için dava açabilir. Bununla birlikte Yargıtay, davacının iyiniyetli olmasını ve dava açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmasını aramaktadır.

Mahkeme Davacının İyi Niyetli Olup-Olmadığını Nasıl Araştırır?

Mahkeme tarafından davacının iyi niyetli olup olmadığına Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ilgili dosyalar istenir ve burada öncelikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarının bizzat davacı tarafından düzenlenip düzenlenmediği araştırılır.

Kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ve kat mülkiyeti kuruluşunda bizzat bulunup, tapuda imzası olmayan malikler iyi niyetli olarak kabul edilir.

Davacı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarını bizzat kendisi düzenlemişse, iradeyi ortadan kaldırıcı sebeplerinin varlığını (hata, hile vb.) ispatlamadıkça, iyi olarak kabul edilmeyeceğinden dava reddedilecektir.

Arsa Payı Nasıl Belirlenmeli

Arsa payı belirlenirken, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, ısınma sistemi, aydınlanması, cephesi, konumu, manzarası, güneşten yararlanması, rüzgar gibi dış etkiler nazara alınarak değerlendirme yapılır.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, arsa payının mülkiyetinin tamamına oranının kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerine göre orantılı olup olmadığının saptanacak olmasıdır.

Yargıtay, yukarıda bahsedilen hususları dikkate almadan taşınmazın toplam değerinin bağımsız bölümlere bölünmesi suretiyle ortaya çıkan değeri, hakkaniyete aykırı düşmesi sebebiyle kabul etmemektedir.

Kat İrtifakı veya Mülkiyetinin Kurulmasından Sonraki Değişikler

Değerlendirilmeye esas kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra meydana gelen imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri, bakım onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış veya eksilmeleri dikkate alınmaz.

Dava Kime Karşı ve Nerede Açılmalı

Arsa payının düzeltilmesi davası, diğer kat maliklerine karşı açılacak olup, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.


Paylaş:

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir