Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanların Kullanımı ve Bu Alanların Kiralanması

• Güncelleme: 24.05.2023

✔Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Ortak Alanların Kullanımı ve Bu Alanların Kiralanması

Kat mülkiyetinde önem arz eden konulardan biri de “ortak alan” kavramıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Tarifler” başlıklı 2. Maddesinin “b” bendinde; “Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan” yerler olduğu ifade edilmiş ve devam eden cümlesinde ise, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerinde faydalanma ve kullanma hakkının bulunduğu belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesine göre ortak alanlar neredir?

  a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.

   b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

   c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Maddenin son fıkrasında ise; “Yukarıda sayılanlar dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer” ifadesi ile madde metninde tahdidi sayılanlar dışında bu amaca özgülenen yerlerin de “ortak alan” oluşturacağı hususu düzenlenmiştir.

Ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceği, sözleşmede böyle bir hüküm yoksa da 634  sayılı KMK.’nun 4 üncü maddesinde yazılı olan yerlerin ortak yer sayılacağı Yargıtay tarafından da benimsenmektedir. (Y.5.HD,T: 27.06.1978,E:1978/3210, K:1978/5663.)

KMK. madde 67’e göre “Toplu yapılar”da ortak yerler

“Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”

şeklinde daha geniş bir şekilde ifadeye yer verilmiştir.

Ortak yerlerin çeşitli şekillerde kiraya verilmesi

Büyük şehirlerde yaşayan insanların önemli bir kısmı apartman ve sitelerde ikamet etmeye başlamışlardır. Isınma, elektrik, su, kapıcı ve bahçıvan gibi giderleri karşılamak amacıyla kat maliklerinden toplanan tutarların özellikle anakent il ve ilçelerde büyük rakamlara ulaşması, bunun yanında apartman ve sitelerdeki ortak kullanım alanlarının da kiraya verilerek gelir elde edilmesi beraberinde vergisel yükümlülükleri de gündeme getirmiş bulunmaktadır.

Apartman ve sitelerde bulunan ortak yerlerin çeşitli şekillerde kiraya verilmesi ve buradan gelir elde edilmesi giderek daha sık rastlanan bir durum halini almıştır.

Ortak yerlerin kiralanabilmesi için Kat malikleri kurulunun “oy birliği” gerekli

Apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir.

Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak “kat malikleri kurulunun oy birliği” ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim kat malikleri adına kiralama işlevini yerine getirmiş olacaktır.

Ortak yerlerden hangi alanlar kiralanamaz

Kat mülkiyetine tabi bir binaya ait olan ve kat maliklerinin tümünün özel olarak kullanımını gerektirmeyen bağımsız bölümler, dış duvarlar (reklam için) ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla kiralanabilir.

Bunun dışındaki yerlerin kiralanması da (otopark, dükkan vb) yine oybirliği ile alınacak karar ile gerçekleştirilebilecektir.

Belirtmekte yarar vardır ki; özel kullanım amaçlarına tahsis edilen yerler; (merdiven-sığınak vb.) tüm kat maliklerince oybirliği ile alınan karara rağmen kira gibi bir tasarruf işlemine konu olamayacaktır.

Kiracı bağımsız bölümü kiraladığında

Kiracı bağımsız bölümü kiraladığında, kat mülkiyetine konu ortak yer ve tesisler ile eklentileri de kiralamış sayılacaktır.

Ancak, kat mülkiyeti ilişkisinde kiracı, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki yararlanma hakkını Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen sınırlar içerisinde kullanabilir. Yani, kiracı; ortak yerler üzerinde kira ilişkisinin bir sonucu olarak mal sahibine izafeten yararlanabilecektir.

Kiraya verilebilecek ortak yerler için kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ise

Kiraya verilebilecek ortak yerler için ise; kat malikleri oybirliği ile karar vermiş ve bu kararda da yönetici ya da yönetim kurulu yetkilendirilmiş ise, bunlar tarafından (yönetim kurulu) kira sözleşmesi imzalanabilecektir.

Dolayısıyla sözleşmenin bir tarafı kiracı iken diğer tarafı kiralayan olarak yönetim kurulu olacaktır.

Apartman ve site içindeki yerlerin kiraya verilmesinin “vergi kanunları” karşısında değerlendirilmesi

Blok binaların dış cephelerine reklam verilmesinden, apartman ve site içindeki yerlerin kiraya verilmesi, hatta apartman veya site yakınına mobil telefon baz istasyonu kurularak kazanç elde edilmesine kadar çeşitlenmiş bu tip durumlar karşısında elde edilen kazançların vergi kanunları karşısında nasıl değerlendirilmesi gerektiği hususu ortaya çıkmıştır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde “bu maddede yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.” şeklinde tanımlanmıştır. Bir binanın mütemmim cüz’ü sayılan duvarı, çatısı, bir geminin dış cephesi, bir stadyumun dış cephesi ve tribünlerinin reklam amaçlı kiraya verilmesi, bir kimsenin yol kenarında bulunan arazisinin belli bir kısmına reklam amaçlı panolar yerleştirilmesi yoluyla kiralanması vb. halinde kiralama konusu gayrimenkulün ticari işletmeye dahil olmaması şartıyla elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye konu olacaktır.

Gayrimenkul ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil olduğu takdirde bunların çeşitli şekillerde reklam amaçlı kiralanmasından elde edilen gelirler ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre vergiye konu teşkil edecektir.

Ancak aynı maddenin 8. bendinin 2. fıkrasında “Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dâhil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır” şeklindeki düzenleme ile işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılmıştır.

Konu ile ilgili olarak, Maliye Bakanlığı’nın bir site yönetimine verdiği (03.04.2000 tarih ve 14440 sayılı Maliye Bakanlığı Özelgesi) Özelgesi’nde şu açıklamalara yer verilmiştir:

“…………kat malikinin sahip olduğu ………… adet kapıcı dairesinin site yönetimi tarafından kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirinin kat maliklerinin geliri olması nedeniyle, site yönetiminin kira gelirinden dolayı mükellefiyet tesis ettirmesi mümkün değildir. Bu durumda, anılan gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi halinde;

GVK’nun 21. maddesinde “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 1999 yılı için 420 milyon TL’sı gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar” hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde hükmüne göre, ortak oldukları kapıcı dairelerinin tamamının kat maliklerinin özel mülkiyetlerinde olması ve site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (1999 takvim yılı için belirlenen 420 milyon lira) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Ancak, kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısım beyan edilecektir.

Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirinin beyanında, aynı Kanunun 74. maddesinde; gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 25’ini götürü gider olarak indirebileceklerdir.

Anılan gayrimenkullerin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun  94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde;

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun  94. maddesinin birinci fıkrasında, “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” denilmiş, aynı maddenin 5/a bendinde; 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden gelir vergisi tevkif edileceği hükme bağlanmıştır.

Bu hükme göre, belirtilen kapıcı dairelerinin tamamının veya bir kısmının Gelir Vergisi Kanunu’nun  94. maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde, bu kiralama işlemlerinden elde edilen kira gelirlerinin özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, aynı Kanun’un 94/5-a maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapılması ve tevkif edilen vergi üzerinden de fon payı hesaplanması gerekmektedir.

Aynı Kanun’un 86. maddesi uyarınca, yukarıda belirtilen şekilde elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunması ve gayrisafi tutarları toplamının da belirtilen hadleri aşmaması (1999 yılı gelirleri için 3.500.000.000 TL) ve anılan kişilerin beyana tabi başkaca bir gelirlerinin olmaması halinde, yıllık beyanname verilmeyecek; ancak kat malikleri tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarının 86. maddede belirtilen hadleri aşması halinde ise elde edilen gayrimenkul sermaye iradı yıllık beyanname ile beyan edilecek ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapılması mümkün olacaktır.

Yine aynı Kanun’un 121. maddesinde “Yıllık beyannamede gösterilen gelire dahil kazanç ve iratlardan bu Kanuna göre kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan Gelir Vergisine mahsup edilir. Mahsubu yapılan miktar Gelir Vergisinden fazla olduğu takdirde aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine ret ve iade olunur” hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde hükmüne göre, tevkif suretiyle kesilen vergilerin hesaplanan gelir vergisinden mahsubu ve mahsubu yapılan miktarın gelir vergisinden fazla olması halinde iadesi mümkün bulunmaktadır.

Diğer yönden, belirtilen gayrimenkullerin mesken dışında, aynı Kanunun 94. maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) halinde ise kat maliklerinin hisselerine düşen ve tevkifat suretiyle vergilendirilmemiş olan kira gelirlerini, miktarı ne olursa olsun gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan etmeleri gerekir.

Ayrıca, aynı Kanun’un 70. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında, mal ve haklar ticari ve zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde, bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacağı, hükme bağlanmıştır.

Bu hükme göre, kat maliklerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller anılan Kanunun 94. maddesinde sayılanlar tarafından kiralanmış olsa bile ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir tevkifat yapılmayacak, bu malikler elde ettikleri kira gelirlerini ticari, zirai veya kurum kazancı olarak beyan edecekler ve seçilecek gider yöntemine göre gider indirimi yapacaklarıdır.

Diğer taraftan, yukarıda açıklanan ve gayrimenkul sermaye iradı elde ettiği ifade edilen kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise bu gelirin (Gayrimenkul sermaye iradının) beyannameye dahil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet özelliklerine göre belirlenecektir.”

denilmektedir.

Dolayısıyla, apartman yönetimlerince apartman ana duvarları ile çatılarına reklam alınması, bir başka ifade ile de bu yerlerin reklam amaçlı olarak kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi bulunmaktadır. Bu nedenle, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesine ilişkin yukarıda belirtilen özelgedeki açıklamaların, apartman ana duvarları ile çatıların reklam amaçlı kiraya verilmesi durumunda da geçerli olması gerekmektedir

Dolayısıyla, apartman yönetimlerince apartman ana duvarları ile çatılarına reklam alınması, bir başka ifade ile de bu yerlerin reklam amaçlı olarak kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi bulunmaktadır. Bu nedenle, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesine ilişkin yukarıda belirtilen özelgedeki açıklamaların, apartman ana duvarları ile çatıların reklam amaçlı kiraya verilmesi durumunda da geçerli olması gerekmektedir.

Yargıtay Kararlarına göre “Ortak yerler”;

* Çatı arası ortak alandır. (Y.5.HD.1970, E: 1970/3868. K:1970/5395)

* Su tesisleri ortak alandır.(Y.5.HD. , 02.03.1970, E:1970/758 , K:1970/1081.),

* Çatı ortak alandır. (Y.5.HD.,18.05.1992.E: 1992/2299, K:1992/4090.),

* Bahçe ortak alandır. (Y.5.HD..(10.12.1979.E.1979/8198.K.1979/9210)

* Sığınak ortak alandır. (Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434)

* Kapıcı Dairesi ortak alandır. (Y.5.HD.23.10.1989 , E:1989/2902 ,K 1989/20831)

* Anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler ortak yerdir.(Y.5.HD..13.09.1973.E.1973/14418.K.1973/13411.)

* Kömürlük eklenti değil ise, ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 28.01.1980 E:1980/482, K:1980/522)

* Bağımsız bölümlerin bulunduğu sahanlıklar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, T: 04.02.1980, E:1980/536, K:1980/807)

* Sahanlıklar, tavanlar ve çatılar ortak yerlerdendir. (Y.5.HD. T: 30.03.1981, E:1981/1099 K:1981/3156)

* Yapıların dışında kalan boşluk alan ve bahçeler ortak yerlerdendir. (Y.5.HD, E:1988/19310, K:1988/1299)

* Terasın ortak yer olup olmadığı onanmış İmar Planına göre saptanır. (Y.5.HD..10.12.1979.E.1979/8100.K.1979/9214)

* Sığınak ortak yerlerdendir.(Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434.)

* Terasın ortak yer olup olmadığı onaylanmış imar planına göre saptanır (Y.5.HD., T: 10.12.1979, E:1979/8100, K:1979/9214)

* Otopark ortak alandır. (Y.5.HD..12.10.1987.E.1987/13124.K.1987/15320)

* Kalorifer tesisatı ortak alandır. (Y.5.HD..18.01.1988.E.1988/29035.K. 1988/201.)

Ortak Yerlerin Kullanım Hakkı

1- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler üzerindeki kat maliklerinin hakları;

KMK.’nun 16. maddesinde;

“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” şeklinde ifade edilmiştir.

Ancak yine de ortak yerlerden yararlanma hakkının sınırı ve şekli kat malikleri arasında anlaşma yoluyla belirlenebilmektedir. Şayet; yönetim planında aksine bir düzenlenme yok ve kat malikleri arasında özel bir anlaşma mevcut değil ise; ortak alan olarak nitelendirilen yerler üzerinde tüm kat maliklerinin arsa payları oranında malik oldukları ve kullanım hakkına sahip oldukları kabul edilmelidir.

2- Kiracıların kullanım hakkı;

Her ne kadar kanun metninde “kat maliki” olarak belirtilse de; kira ilişkisindeki kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak kiracılar da bu alanlardan mal sahibine izafeten yararlanabilmektedirler. (Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

Ortak alanlara zarar vermeme yükümlülüğü

Her malik için ortak alanlara zarar vermeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kendi bağımsız bölümleri dahil, ana yapıya ve ortak alanlara zarar verecek onarımlar ve değişiklikler yapamazlar. Bunların dışında; kat maliklerinin  ortak kullanıma tabii yerlerin kullanılması, onarılması gibi hususlarda doğacak olan masraflara katlanma yükümlülüğü vardır. Bu husus KMK md. 72’de “ortak giderlere katılma” başlığı altında aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.

“KMK. Madde 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Ortak alanlar üzerinde yapılacak olan değişiklikler

Kat mülkiyetine tabi bir yapının, ortak alanlarında çoğu zaman; yönetim planında ön görülen veya öngörülemeyen bir takım değişikliklere ihtiyaç duyulabilmektedir.

Şayet ortak yerlerde yapılacak olan işlem ve değişiklikler ortak alanın bakımı/onarımı/iyileştirilmesi amacıyla yapılıyor ise bu durumda kat maliklerince oyçokluğu ile alınacak olan karar işlemin tahsisi için yeterli olacaktır. Ancak bu gibi işlemlerin kurul toplantısı ve karar yeter sayısı sağlanması beklenmeksizin acele olarak yerine getirilmesi gerekiyor ise bu durumda maliklerin rızası aranmayacaktır. Bu durum KMK. Madde 19’da aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

KMK. Madde. 19’da sayılı onarım işleri dışındaki işlemler için ise; özellikle ortak alanlarda tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilmesi, reklam verilmesi, kiralanması gibi işlemlerin KMK. Madde 45. gereği tüm kat maliklerince oy birliği ile yapılacağı aşağıdaki şekilde hükme alınmıştır.

“Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklinde ifade edilmiştir.”

Ortak alanlara ilişkin bazı hususlarda Yargıtay kararları

Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür. ( Yargıtay HD. T:28.06.2004, E: 2004/4688, K: 2004/5394)

“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir.”( Yargıtay 20. HD., T: 10.06.2019 ve E: 2019/1742 , K: 2019/3845)

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”( Yargıtay 18. HD., T:13.01.2014, E:2013/12506, K: 2014/136)

“Projesinde asansör bulunmayan altı katlı bir binanın mimari durumunun elverişli olması halinde, anagayrimenkulün pay ve paydaş çoğunluğunca hazırlatılacak ve yetkili mercilerce onaylanacak bir projeye uygun biçimde, asansör tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. ve 43. maddeleri kapsamında mütalaa edilebilirse de, dosya içerisinde böyle bir incelemenin kat malikleri kurulunca yapılamadığı ve proje yaptırılıp onaylattırılmadığı anlaşıldığından karar doğrudur.” Yargıtay 18. HD., T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)

“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.” (Yargıtay 5. HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K: 1985/011143)

“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakatı ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde ) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.” (Yargıtay HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)

Görüldüğü üzere Yargıtay’ın genel eğilimi bu gibi işlemler için tüm kat maliklerince alınacak olan oybirliği kararına dayanmaktadır. Ancak yine de; yönetim planına uygun olarak yapılacak işlemlerde (asansör yapılması gibi) oybirliği yerine oyçokluğu ile karar verilmesinin yeterli olacağını öngören kararlar da mevcuttur.

Kat malikleri tarafından ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı bulunmamaktadır. Şayet; bir kat maliki diğer kat maliki/maliklerinin ortak alanlardaki kullanımına engel olması durumunda, o kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi; bu engellemeden kaynaklı bir zarar oluşmuş ise de bunun tazminini talep edebilecektir.

Ortak alanlar üzerinde tasarrufta bulunmak

Ortak alanlar üzerinde tasarrufta bulunmak (kiralamak, dış cepheye reklam vermek vb.) uygulamada özellikle binaya getiri anlamında fayda sağladığından oldukça tercih edilen bir işlemdir.

634 sayılı KMK’nin 45 inci maddesi “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir.

Kanun metninden anlaşılacağı üzere diğer işlemlerden farklı olarak bu gibi tasarruf işlemleri için daha net bir ifadede bulunulmuş ve tüm kat maliklerinin rızasını aranmıştır.

Bu konudaki Yargıtay kararları

1- “…sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, ancak kararın oy birliği ile alınmadığı, yasaya göre ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin hükümlerin oy birliği şartı sağlanmadan alınamayacağı belirtilerek, 16/02/2014 tarihli genel kurul kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece …kararlarının iptaline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. …iptali istenen kararların yeterli nisap olmadan alındığı anlaşıldığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına, …karar verildi.” (Yargıtay 20. HD, T: 05.07.2017, E: 2017/1947, K: 2017/6235)

2- “Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur. “(Yargıtay 5. HD, T:10.1985, E: 1985/009953, K: 1985/011143)

3- “Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.” ( Yargıtay18. H.D. E: 2005/666 , K:2005/1889)