Arsa Payının Düzeltilmesi için Ne Yapılmalı?

• Güncelleme: 24.05.2023

✔ Arsa Payının Düzeltilmesi için Ne Yapılmalı?

Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken belirlenir. Arsa payının sonradan tüm bağımsız bölüm maliklerinin rızasıyla yeniden belirlenmesi de mümkündür.

KMK. madde 3/2’de getirilen arsa payının düzeltilmesi davası, arsa paylarının yanlış belirlenme ihtimaline karşı bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakkını korumak için getirilmiş, her bağımsız bölüm malikine süresiz olarak tanınmış özel bir imkandır.

Bu nedenle hak sahiplerinin yahut proje müellifinin yapmış olduğu arsa payı belirlemesi mahkeme kararıyla her zaman düzeltilebilecektir.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı; bir arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi için her bir bağımsız bölüme arsa mülkiyeti üzerinde tanınan paydır. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da (KMK) arsa payı, “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına verilen isim” olarak tanımlanmıştır (KMK. madde 2/1-d).

Arsa payından söz edebilmek için arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması gerekir. Çünkü arsa payı, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır ve bağımsız bölümden bahsedebilmek için KMK’ya göre, bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerin bulunması gerekmektedir. Bu ise ancak kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmasıyla mümkün olur.

A. Arsa Payının Belirlenmesinde Dikkate Alınan Hususlar

Her bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı hesaplaması, KMK. madde 3/2 hükmüne göre yapılır. Anılan maddeye göre, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre arsa payı belirlenir. Ancak arsa payının belirlenmesinde sadece bu iki ölçüt değil bağımsız bölümün değerini etkileyen tüm ölçütler dikkate alınmalıdır. Kısaca, her bir bağımsız bölümün değeri, anagayrimenkulün değerine kıyaslanarak elde edilen orana göre arsa payları da belirlenir.

1. Uygulamaya göre bağımsız bölümün değerinin belirlenmesinde esas alınacak kriterler şunlardır:

• Konum
• Büyüklük
• Cins
• Biçim
• Bulunduğu kat
• Cephe
• Manzara,
• Güneşten yararlanma,
• Rüzgar ve dış etkilerden etkilenme durumu
• Isınma sistemi
• Eklentileri

Bağımsız bölümün değeri, yukarıdaki kriterlere göre belirlenecek olup bu belirleme kat irtifakı kurulmuşsa kat irtifakının kurulduğu ana göre, kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyeti kurulmuşsa kat mülkiyetinin kurulduğu ana göre yapılacaktır.

Bu kriterlere ve ilgili tarihe göre belirlenen arsa payı kural olarak sonradan meydana gelen değer yükselmesi veya kaybı sebebiyle değiştirilemeyecektir. 44. madde hükmü saklıdır. (KMK madde 3/2).

Bağımsız bölümün değeri objektif olarak hesaplanır, satım bedelinin bu değerlendirmede herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleri esas alınarak proje müellifi mimar veya mühendis tarafından belirlenir. Arsa payı belirlemesi, özel hukuk sahasını ilgilendirdiği için projeyi onaylama yetkisi olan idari merciler arsa payının doğru tespit edilmediği gerekçesiyle projeye müdahale imkanına sahip değildirler.

2. Her Bir Bağımsız Bölüm İçin Arsa Payı Ayrılması

Kat irtifakı yahut kat mülkiyetinin kuruluş aşamasında, her bir bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payları belirlenir. Arsa payı tahsis edilmeyen bir bağımsız bölüm söz konusu olamaz. Bu durum, eşya hukukuna hakim olan üst arza tabidir ilkesinin sonucudur. Bir bağımsız bölüm malikinin, mutlaka anagayrimenkulün arsasından pay oranına sahip olması gerekir. Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı olan kişi, o anagayrimenkulün arsası üzerinde de paylı mülkiyete sahip olacaktır.

Her bir bağımsız bölüm için arsa payı tahsisi zorunlu olduğu gibi, bağımsız bölümler dışında, örneğin ortak yer ve eklenti için, arsa payı tahsisinin mümkün olmaması da zorunluluktur. Her iki kuralın dayanağı da KMK. madde 3/2’dir.

3. Açıkta Arsa Payı Bırakılmaması

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulma aşamasında, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları toplamı, anagayrimenkulün tamamını karşılamalıdır. “Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz” (KMK. madde 5/2). Bu kural, üzerinde kat mülkiyeti kurulan arsanın tapu kütüğü sayfasının işleme kapatılmasını öngören KMK. madde 13/2’nin doğal bir sonucudur. Aksi halde, açıkta kalan arsa payının tapu kütüğünde işlem imkanı bulunmaz.

4. Arsa Payının Bağımsız Bölüme Tabi Olması

“Arsa payının kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devri mümkün değildir” (KMK. madde 5/1). Anılan maddeye göre, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının başkasına devredilmesi yahut miras yoluyla geçmesi halinde, arsa payı da bununla birlikte geçecektir. Kısaca, arsa payı ve bağımsız bölüm üzerinde, birbirlerinden ayrı olarak tasarrufta bulunma imkanı yoktur.

Arsa payının bağımsız bölümün kaderine tabi olması, sadece mülkiyetin devriyle sınırlı değildir. Bağımsız bölümü kayıtlayan diğer ayni haklar da arsa payını kendiliğinden kayıtlayacaktır (KMK. madde 5/3)

B. Arsa payının düzeltilmesi davası

Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesinin şartı, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının bu mülkiyete konu ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak belirlenmemiş olmasıdır.

Arsa payının hatalı olarak belirlenmiş olması halinde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlemesi için dava açabilir. Bununla birlikte Yargıtay, davacının iyiniyetli olmasını ve dava açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmasını aramaktadır.

1. Genel Olarak

Arsa payının düzeltilmesi davası, yetkili ve görevli mahkeme açılmalıdır. Bir proje kapsamında yapılan ve birçok bağımsız bölümü içeren yapıların önemli bir bölümü, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduktan sonra yani arsa payı belirlendikten sonra satılmaktadır. Bu sebeple, çoğu kere arsa payının
tayini gerekli özen gösterilmeksizin yapılabilmektedir.

Bu durum, arsa payının yeniden düzenlenmesini gerektirmektedir. Bu yüzden arsa payının düzeltilmesi davasının esas amacı, hatalı belirlenmiş arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak yeniden belirlenmesini sağlamaktır.

Ayrıca Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi kanunuyla birlikte kat irtifaklı yahut kat mülkiyetli yapıların yıkılmasından sonra elde edilecek hakların arsa payı oranına bağlı olması da bu konuda açılan dava sayısını artırmıştır. Arsa payının, kat maliklerinin tümünün rızasıyla düzeltilmesi mümkündür.

Bu imkan, arsa payının baştan hatalı belirlenmesi sebebine veya sonradan bağımsız bölüm ilavesi sebebine dayanabilir. Sonradan bağımsız bölüm ilavesi, ancak kat maliklerinin tümünün rızasıyla mümkündür (KMK. madde 44/1-a).

2. Arsa payının dava yoluyla düzeltilmesi,

Arsa payının düzeltilebilmesinin ikinci ve son yoludur. Arsa payının düzeltilmesi davası, bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının düzeltilmesi talebiyle açılan davadır. Bu talep, arsa payının artırılması için olabileceği gibi azaltılması içinde olabilecektir. Çünkü arsa payının sağladığı haklar kadar
getirdiği yükümlülükler de bulunmaktadır.

C. Davanın Açılabilmesi İçin

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için arsa payının hatalı belirlenmiş olması, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin devam ediyor olması ve talep aranan olumlu şartlardır. Ancak, “kat mülkiyeti” mahkeme kararı ile kurulmuş ise dava açılması mümkün değildir.

Dava Açmanın Şartları Nelerdir?

1. Arsa Payının Hatalı Belirlenmiş Olması

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesinin ilk şartı arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenmemiş olmasıdır.

Bu sebeple açılacak davada, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu ana göre bağımsız bölümün değerinin tespiti yapılmalıdır. Bu değer ile yine bu değerin tespit edildiği ana göre anagayrimenkulün de değeri tespit edilmeli ve değerler oranlanmalıdır. Eğer tapuda kayıtlı bulunan arsa payı oranı bu tespite göre ulaşılan orandan farklı ise ilk şart sağlanmış olacaktır. Arsa payının özelliği olarak daha önce zikredilen, açıkta arsa payı bırakmama ve ortak yer ve eklentiler için arsa payı ayırmama kurallarına aykırılık olması halinde de arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir.

2. Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyetinin Devam Ediyor Olması

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti devam ediyor olmalıdır. Arsa payı kavramı, kat mülkiyeti ve kat irtifakıyla birlikte var olan bir kavramdır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası açabilmek için, işin doğası gereği arsa payının varlığına yol açan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin sürüyor olması gerekir. Aksi halde zaten teknik olarak mevcut olmayan arsa payının düzeltilmesinden bahsetmek mümkün olmayacaktır. Çalışmanın konusu gereği kat irtifakının ve kat mülkiyetinin sona erme halleri üzerinde durulmayacaktır.

3. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulmamış Olması

Davanın açılabilmesi için üçüncü ve olumsuz şart, kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulmamış olma şartıdır. Kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulması halinde, arsa payı da mahkeme kararıyla belirleneceği için artık kesin hüküm sebebiyle arsa payının maliklerin rızasıyla veya mahkeme
kararıyla değiştirilmesi mümkün olmayacaktır.

4.Talep

Arsa payının düzeltilmesi isteminin diğer şartı, arsa payının düzeltilmesi için dava açmaktır (KMK. madde 3/2). Arsa payının düzeltilmesi davasını, yalnızca kat maliki veya kat irtifakı sahibi olanlar açabilir (KMK. madde 3/2).

Kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kat maliki olmayan yöneticiler bu davayı açamazlar. Açılan dava, tüm kat maliklerinin arsa paylarını etkileyebileceğinden davanın, davacı haricindeki tüm kat maliklerine karşı açılması zorunludur.

Dava, yöneticiye, yönetim kuruluna veya tapu sicil müdürlüğüne karşı açılamaz.

5. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir (KMK. Ek madde 1).

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 12. maddesi gereği bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Arsa payının düzeltilmesi davası taşınmaz üzerinde ayni hakka ilişkin bir dava olması sebebiyle bu davada mahkemenin yetkisi kesindir.

D. Mahkeme Davacının İyi Niyetli Olup – Olmadığını Nasıl Araştırır?

Mahkeme tarafından davacının iyi niyetli olup olmadığına Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ilgili dosyalar istenir ve burada öncelikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarının bizzat davacı tarafından düzenlenip düzenlenmediği araştırılır.

Kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ve kat mülkiyeti kuruluşunda bizzat bulunup, tapuda imzası olmayan malikler iyi niyetli olarak kabul edilir.

Davacı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında arsa paylarını bizzat kendisi düzenlemişse, iradeyi ortadan kaldırıcı sebeplerinin varlığını (hata, hile vb.) ispatlamadıkça, iyi olarak kabul edilmeyeceğinden dava reddedilecektir.

E. Kat İrtifakı veya Mülkiyetinin Kurulmasından Sonraki Değişikler

Değerlendirilmeye esas kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra meydana gelen imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri, bakım onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış veya eksilmeleri dikkate alınmaz.