Kiracı Tahliye Davası Nasıl ve Hangi Şartlarda Açılır?

• Güncelleme: 29.12.2021

✔ Kiracı Tahliye Davası Nasıl ve Hangi Şartlarda Açılır?

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası, ev ya da iş yeri gibi taşınmazları kiraya veren mal sahibinin kiraya verdiği kişiyi taşınmazdan çıkarmak için açtığı davadır. Kiracı tahliye davası hakkındaki hükümler Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Hukuku tarafından belirlenmiştir. Kiracı tahliye davası sonucunda kira sözleşmesi feshedilir ve kiracı taşınmazı tahliye eder.

Ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten minimum 15 gün önce aksi bir bildirimde bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesinin mevcut koşullarla 1 yıl daha uzadığını unutmamak gerekir. Eğer kira sözleşmesinde herhangi bir tarih belirtilmemiş ya da belirtilen tarih daha uzunsa kiracı tahliye davası için yasal fesih süresi olarak belirlenen aralıklara uymak gerekir.

Kiracı Tahliye Davası Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu’nda 350. ve 352. maddeleri arası kiracı tahliye davası için gereken şartları belirlemiştir. Bunların başında da kira borcunun ödenmemesi gelmektedir. Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer diye merak ediyorsanız hemen şunu söylemek gerekir ki 30 gün içinde kira borcunun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini belirtmeniz ve bu süre için borcun ödenmemesi kiracı tahliye davası için yeterlidir.

Bunun dışındaki kiracı tahliye davası şartları ise şu şekilde sıralanabilir;

1- Kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan belli bir süre sonra boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen, evi boşaltmıyorsa kiraya veren boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.

2- Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin, kiralanan ev ile aynı ilçede ya da beldede oturabileceği bir evi varsa ve kiraya veren bunu kira sözleşmesi yaparken bilmiyorsa sözleşmenin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.

3- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesi varsa kira süresinde kirayı ödemediği için 2 haklı ihtar aldıysa, kiraya veren kişi kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.

4- Kiracı, 1 yıl ve daha uzun süreli bir kira sözleşmesi varsa 1 kira yılı ya da 1 kira yılını aşan süre içinde kirayı ödemediği için 2 haklı ihtar aldıysa, kiraya veren kişi 2 haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.

Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Davası Sebepleri

Kiracı tahliye davası, kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle de açılabilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerin anahtar kavramı “ihtiyaç” kelimesidir. Çeşitli ihtiyaçlar sebebiyle kiraya verenin, kiracı tahliye davası açması mümkündür. Kiraya verenden kaynaklı kiracı tahliye davası sebepleri ise;

1- Kiraya veren “konut ihtiyacı” sebebiyle kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren kanunda sayılan kişilerin gerçek bir konut ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir. Bu kişilerin konuta samimi bir şekilde ve zorunlu olarak ihtiyacı olmalıdır.  Kiraya verenin;

– Kendisinin,

– Eşinin,

– Alt soyunun (çocukları, torunları),

– Üst soyunun (annesi, babası, dedesi),

– Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin,

konut ihtiyacını karşılamak için kiracı tahliye davası açabilir. Bu sayılan kişiler dışında birinin konut ihtiyacı kiracı tahliye davası açmaya sebep olamaz.

2- Kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı tahliye davası açılmalıdır. Fakat sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır. Kiraya veren sayılan kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye ettiyse söz konusu evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Fakat başkasına kiralamak için haklı bir sebebi varsa başkasına kiralayabilir.

3- Kiraya veren, “işyeri ihtiyacı” sebebiyle kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren yalnızca belirli kişilerin işyerine ihtiyacı olduğunu iddia ederek tahliye isteyebilir. Aynı konuta ihtiyaç sebebiyle açılan kiracı tahliye davasında olduğu gibi işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı tahliye davasında da ihtiyaç sahibi kişinin kiraya verenin;

– Kendisi,

– Eşini,

– Alt soyu,

– Üst soyu,

– Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler, olması aranmıştır.

4- Bunlar dışında, başkasının iş yerine ihtiyacını karşılamak amacıyla kiracı tahliye davası açılamaz. Kiracı tahliye davasının ne zaman açılması gerektiği konusu da bir önceki maddede bahsedilen konut ihtiyacındaki ile aynıdır.

İş yeri ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye edildiyse yine 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan eski kiracı dışında birine kiralanamaz.

5- Kiralanan “ev başkasına satıldıysa” yeni ev sahibi kira sözleşmesinin de tarafı olmuş olur. Yani ev başka birine satıldığında kiracı, kiracı olarak kalmaya devam eder. Fakat yeni ev sahibinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin iş yeri ve konut ihtiyacı varsa yeni ev sahibi de kiracı tahliye davası açabilir.

Bu ihtiyaçlar zorunlu ve gerçek olmalıdır. Yeni ev sahibi konut veya iş yeri ihtiyacını evi aldıktan itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimi yaptıysa 6 ay içerisinde kiracı tahliye davasını açabilir.

6- Kiralanan evin yeniden inşası veya imarı söz konusuysa ya da evde önemli ölçüde bir onarım yapılacaksa kiraya veren, kiracıdan tahliye talep edebilir. Bu konuda önemli olan nokta imar, inşa veya onarım esnasında evin kullanılacak durumda olmaması gerekir.

Bu durumda kiracı tahliye davasının açılması gereken süre konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı tahliye davasıyla aynıdır.

Bu sebeple yapılan tahliye sonucunda imar, inşa ya da onarım yapılmadıysa 3 yıl içerisinde eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bahsedilen işlemler yapıldıysa da eski kiracının öncelikle kiralama hakkı vardır. Kendisine bildirildikten sonra eski kiracı 1 ay içinde bu hakkı kullanmazsa başkasına kiralanabilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü İle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhüdü, kiracının evi belli bir süre sonra boşaltacağını belirttiği belgedir. Bu taahhüt “yazılı” olmalıdır, sözlü olarak evin boşaltılacağının söylenmesi geçerli değildir. Kiracının evi boşaltacağına dair yazılı taahhüdü kiraya veren bizzat kendisi ya da yasal temsilcisi tarafından verilmelidir.

Kiracı, bu taahhüdü kiraladığı evi teslim aldıktan sonra vermelidir. Kiracı taahhütname üzerinde ne zaman evi boşaltacağını net olarak yazmış olmalıdır.

Kiracı evi belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse ve o tarihte evi boşaltmada imtina etmiş ise, kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren, evin boşaltılması için belirlenen günden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır.

İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi

Kiraya veren, bir yıl içinde yaptığı iki haklı ihtara dayanarak kiracı tahliye davası açabilir. İki haklı ihtarın ardından kiracı kirayı ödese bile kiracı tahliye davası açma hakkı düşmez. İhtara dayalı kiracı tahliyesinde belli şartlar aranmıştır. Bunlar;

1- Kiracıya yapılan iki ihtar haklı olarak yapılmış olmalıdır. İhtarın haklı olması demek kiracının ödeme tarihi gelmesine rağmen ödemediği kiralar için ihtar çekilmesi demektir.

2- Kiracıya yapılan iki ihtar bir kira yılı içerisindeki farklı aylara ait olmalıdır. Örneğin; 2017’de yapılan bir haklı ihtar varsa 2018’de yapılan başka bir haklı ihtar kiracı tahliye davası açma hakkını vermez. İki ihtarda aynı yıl içinde yapılmış olmalıdır.

Ayrıca bu ihtarlar aynı aya da ait olamaz. Örneğin; Nisan ayında ödeme tarihi gelmesine rağmen ödenmeyen kira için çekilen iki ihtar kiracı tahliye davası açma hakkı doğurmaz.

3- Kiracıya yapılan ihtarlarda istenen kira bedelinin hangi ay için istendiği açıkça gösterilmelidir.

Kiracının Ölümüyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiracının ölümü sonucunda mirasçıları ya da kiraya fesih bildirimi süresi içinde kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih bildirimi süresi 6 aydır. Yani kiracı öldükten sonra sözleşmeyi feshetmek isteyen mirasçılar ya da kiraya veren 6 ay içinde bunu gerçekleştirmelidir.

Kiracı, kiralanmış olan evde başkalarıyla yaşıyorsa kira sözleşmesi kiracıyla birlikte oturanlara geçmektedir. Bu durumda kiraya veren kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi sona erdiremez.

Fakat kiracıyla birlikte oturanların kiracının ölümü sonrasında bu sözleşmeyi devam ettirmek istemeleri ve sözleşmeye uygun davranışlar göstermeleri gerekir.

Eğer ölen kiracıyla birlikte oturanlar sözleşmeyi devam ettirmek istemiyorsa ya da sözleşmeye uygun davranışlar göstermiyorsa sözleşme son bulur.

Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiracı Tahliye Davası

Kiracının, kira bedelini sözleşmede belirlenen günde ödememesi halinde kiraya veren ihtar çekebilir. Bu ihtar, ödenmeyen kiranın hangi aya ait olduğu açıkça ifade edilmelidir. Bu şekilde bir kira yılı içinde, iki farklı aya yönelik çekilen iki haklı ihtar tahliye sebebi olur. İki haklı ihtar çeken kiraya veren, kiracısına tahliye davası açabilir.

Kiracı Tahliye Davasında Zaman aşımı Süresi

Kiracı tahliye davasında zaman aşımı süresi, davanın dayandığı sebebe göre değişiklik göstermektedir. Bu süreler şu şekildedir;

1- Yazılı taahhüde dayalı kiracı tahliye davasında, boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay,

2- Kiracının veya eşinin aynı ilçede ya da beldede konutu olduğu sebebine dayanarak açılan kiracı tahliye davasında, kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay,

3- İki haklı ihtara dayanarak açılacak kiracı tahliye davasının kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay, kira sözleşmesi 1 yıl veya daha uzun süreliyse kira yılının bitiminden itibaren 1 ay,

4- Konut veya iş yeri ihtiyacı dayanarak açılan kiracı tahliye davasında, kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay, sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay,

5- Yeni malikin konut veya iş yeri ihtiyacına dayanarak açılan kiracı tahliye davasında, konutun alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirilmiş olmak şartı ile konutun alındığı tarihten itibaren 6 ay,

6- İmar, inşa veya esaslı onarıma dayanarak açılan kiracı tahliye davasında, kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay, sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yok ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay,

Kiracı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliye davasında, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiracı tahliye davası davalının, yani kiracının yerleşim yerinde açılır. Örneğin; Bakırköy’de yaşayan kiracıya karşı açılacak olan dava Bakırköy Adliyesi’nde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.