Apartmanlarda/Sitelerde Ortak Alanlar Kiraya Verilebilir mi?

• Güncelleme: 24.05.2023

✔ Apartmanlarda/Sitelerde Ortak Alanlar Kiraya Verilebilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlar nerelerdir?

KMK. Madde 4 –

“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”

Ortak alanların ekonomik olarak değerlendirme düşüncesi

Apartmanların/sitelerin ortak alanların değerlendirilmesi ve bundan ekonomik fayda sağlanması isteği son zamanların gündemi olmaya başladı. Ortak alanlardan elde edilen kira gelirlerinin nasıl değerlendirilmesi gerektiği de sıkça sorulan sorular arasında gelmektedir.

Ortak yerlerden; kantinin kiraya verilmesi, ortak kullanım kapsamındaki iş yerlerinin kiralanması, kapıcı dairesinin kiralanması, hatta apartman ya da site kapsamındaki binaların duvarlarının reklam amaçlı kiralanması uygulamada sıkça kullanılanlardandır.

Bunlara özellikle son yıllarda GSM operatörlerinin site sınırları içinde baz istasyonu kurmasına müsaade edilmesini ve bu yolla gelir elde edilmesi de ilave edilebilir.

Kiraya Vermek İçin Oy birliği Şart

Kat Mülkiyeti Kanunu’nu 45. maddesine göre; “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin “oy birliği” yle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

Ortak Yerlerin Kiralanmasından Gelir Elde Edilirse

Ortak yerlerin, örneğin; otopark, kantin, büfe, kafeterya, çatı, dam, yan duvarlar vb. yerlerin çeşitli şekillerde ya da baz istasyonu olarak kiralanması durumunda elde edilen kazanç, Maliye İdaresi’nin kabul ettiği genel görüşe göre kat malikleri açısından gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.

Diğer deyişle, her bir kat maliki kira geliri elde etmiş gibi kabul edilir ve gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilme rejimine göre her bir kat maliki adına gelir vergisi hesaplanır.

Kat maliklerinin, gerek ortak alanlardan, gerekse başka kazanç ve iratları nedeniyle elde ettiği gelirin, her bir kat maliki başına değerlendirilmesi gereken bir husustur.

Örneğin, kimi kat malikleri diğer gelirleri nedeniyle beyanname veriyorsa ortak alanlar nedeniyle elde ettikleri gelirleri için de beyanname vermek durumunda kalabilir. Bu konuda kat maliklerinin mali danışmanları ile istişare etmelerinde fayda vardır.

“Ortak alanların kiraya verilmesine dair Yargıtay’ın örnek bir kararı”

T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi

• Esas No: 2005/666
• Karar No: 2005/1889
• K. Tarihi: 8.3.2005

Dava dilekçesinde ortak yerlere kurulan GSM baz istasyonunun kaldırılması ve ecrimisil istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hükmün temyiz incelemesi dahili davalı vekili ile davalı vekili tarafından duruşmalı olarak yapılması ise dahili davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Dava anataşınmazın ortak yerine kurulan baz istasyonunun kaldırılması ve ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istemine ilişkindir.

Mahkemece anataşınmazın yerinde yapılan inceleme sonunda bilirkişi tarafından düzenlenen rapor içeriğine göre dava konusu edilen baz istasyonunun A blok cephesinde caddeden bakıldığında sol yönde 3. normal kat hizasında köşeye monte edilmiş olup çatıya kadar çıkmakta olduğu anlaşılmaktadır. Buranın ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu çekişmesizdir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmektedir. Yargıtay uygulamalarında da ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde anılan yasa kuralına uyulması koşulu aranmaktadır. Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna “oybirliğiyle” karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.

Öte yandan davacı taraf ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davasını HUMK’nun 185. maddesine göre atiye bırakmış ise de, davalı taraf buna rızasının olmadığını bildirmiş ve davaya devam edilmesini istemiş olduğundan ve bu davaya niteliği gereği genel hükümlere göre değeri itibariyle Asliye Hukuk Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılacağından mahkemenin görevsizlik kararı vermiş olmasında da usul ve yasaya aykırılık yoktur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyadaki yazılara, gerektirici yasal nedenlere göre yerinde bulunmayan bütün temyiz (ONANMASINA), onama harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, 8.3.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.