Apartman/Site Yönetim Planı Hakkında Sorular

• Güncelleme: 24.05.2023

✔ Apartman/Site Yönetim Planı Hakkında Sorular

* Her apartmanda yönetimin olması zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre 8 ya da daha fazla bağımsız bölümün olduğu apartmanlarda yönetimin olması daha doğrusu yönetici seçilmesi zorunludur.

7 ve daha az bağımsız bölüme sahip binalarda  yönetici seçilmesi ve yönetim olması zorunlu olmamakla birlikte binanın idaresi bakımından yöneticinin olması tavsiye edilir.

* Kat malikleri, yönetici seçimine katılmıyorsa ne yapılmalı?

Apartman yönetiminin gerçekleştirmeyi planladığı genel kurul toplantılarının yapılacağı gün, yer ve gündem bilgisinin olağanüstü genel kurullarda en az 15 gün önceden kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile bildirildiğinden emin olunması gerekir.

Aksi takdirde, bu zorunluluğu yerine getirmeyen toplantılarda alınan tüm kararlar geçersiz sayılır. Yine yönetici seçimi, denetici seçimi, faydalı yenilik ve ilaveler gibi bir çok kararda kanunun saklı tuttuğu yeterli katılım olmaz ise bu tip kararlar da geçersiz sayılacaktır

* Ortak alanlarda değişiklik yapılabilir mi?

Apartman ve sitelerin ortak alanlarında değişiklik yapılması, yapılacak değişikliğin türüne göre bazı koşulların sağlanmasına bağlıdır. Ortak alanlardaki değişiklikler bakım, onarım ve iyileştirme olarak değerlendiriliyorsa kat maliklerinin sayısının sayı ve arsa payı açısından oy çokluğu gerekir.

Genel kurul toplantısı ve karar yeter sayısına ulaşmadan herhangi bir değişikliğin zorunlu olduğu güçlendirme gibi durumlarda kat maliklerinin rızası gerekmemekle birlikte bu özel durumların ayrıntılarına Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde yer verilmiştir.

“Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

* Apartman/site yöneticileri maaş alır mı?

Her apartman ve site yöneticisinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ücret alma hakkı bulunur. Bu ücret, maaş olarak da ödenebilir. Yapılan hizmetin karşılığı olarak yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planında bir ücret belirlenmiş olabilir.

Eğer yönetim planında belirlenmemiş ise, kanunun 40. maddesine göre kat malikleri tarafından, kat maliklerinin ortak bir kararla belirlediği ücret üzerinden ödenir.

Apartman ya da site sakinlerinden değil de dışarıdan bir destek sağlanmışsa, yöneticiye sağlanacak şartlar ve ödenecek ücret yine kat malikleri tarafından belirlenir. Bununla beraber yönetici, yönetim planında, genel kurulda veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, yine de kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. 

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

* Kat mülkiyeti kanununa göre “yöneticinin normal yönetim giderlerine katılması”

“KMK. Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde  ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.”

* Bahçe, otopark vb. gibi ortak alanlarda yapılacak değişikler için nasıl karar alınmalıdır?

Apartman / sitelerin dış cephesi, pencereler, daire kapıları, bahçe, otopark, sığınak ve havuz gibi alanlar, ortak alanlar kapsamında değerlendirilir. Bu vb. alanların, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince bütünlüğü koruma altındadır. Binanın mevcut renk, tasarım ve düzeninin dışında farklı kullanım tercihleri ve talepler söz konusu olduğunda sitelerin yönetim kuruluna başvuruda bulunmak gerekir. Bu başvurunun kabul edilmesi ve hayata geçirilmesi için daire sahiplerinin 4/5’inin onayı alınmalıdır.

Yapının inşaat ruhsat izninin eki olan onaylı mimari ve tesisat projelerinde bir değişiklik yapmak için ise tüm maliklerin oybirliği, genel kurula katılmayanların ise yazılı muvafakatı gerekecektir.

Bununla beraber otopark, sığınak gibi projede bulunan alanların farklı amaçlarla kullanılması, buralarda inşaat yapılması, fonksiyonlarının değiştirilmesi, ya da yapının taşıyıcı sistemini etkileyen iş ve işlemler ile inşaat işlerinin yapılması tüm maliklerin oybirliği ve muvafakatı da olsa yapılamaz.