Aynen Taksim Nedir? Şartları Nelerdir?

✔ Aynen Taksim Nedir? Şartları Nelerdir?

Aynen taksim, ortak bir mülkiyetin olduğu durumda ortaklığın sona ermesi amacıyla yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşmeye göre hissedar olan herkese en azında bir mal düşürülmesi işlemi olarak tanımlanmaktadır.

Hisseli bir taşınmaza sahip olan hissedarların, dava açarak malın aynen taksim edilmesini talep etmelerine aynen taksim işlemi denir.

Aynen taksim işleminin esasları Medeni Kanun esasları kapsamında yer alıyor. Taksim, ortak mülkiyete konu olan mallarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla, her hissedara en azından bir mal düşecek şekilde paylaşılması işlemi olarak bilinir.

Aynen Taksim Şartları Nelerdir?

Kanunlara göre aynen taksim işlemleri, aynen bölüşme, pazarlık yaparak ya da açık arttırma yaparak satılması şeklinde gerçekleşmelidir.

Paylı mülkiyete konu olan şeyin fiziki olarak bölünememesi ya da bölünmesi halinde değer kaybına uğraşması halinde, hakim malın açık artırma ile satışa çıkarılarak, satış bedelinin arasında bölüştürülmesi ile aynen taksim edilmesine karar verebilir.

Medeni Kanuna göre paylaşma iki türlü olabilir:

1- Malın aynen bölüşülmesi (aynen taksimi) veya,

2- pazarlık/açık artırma ile satılarak bedelin bölüştürülmesi.

Taraflar bu iki seçenekten birinde anlaşabilirler. Ancak anlaşma sağlanamazsa taşınmaz üzerindeki ortaklık mahkeme tarafından bu iki seçenekten birisi ile sonlandırılır.

Medeni Kanun Madde: 699

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Aynen Bölünerek Paylaştırma :

Yukarıda açıklandığı üzere taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilmesi halinde, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı araştırılır.

Taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği gibi hususlar göz önünde bulundurulur. Bu durumda taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez.

Eğer taşınmazda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, taşınmazın aynen bölüşülmesi kat mülkiyeti  kurulması ile gerçekleşebilir. Bunun için Kat Mülkiyeti  Kanunu gereğince yapının mimari projeye uygun bir şekilde tamamlanmış olması veya ilgili makamca onaylanmış projenin mevcut olması gerekmektedir. Ayrıca her paydaşa en az bir bağımsız bölüm  düşmesi gerekmektedir. (Bunun istisnası olarak Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2017/4087 E. 8493 K. no. lu miras nedeniyle iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise birden fazla malike tek bir bağımsız bölüm verilebilmesine ilişkin kararı gösterilebilir). Kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Satış Suretiyle Paylaştırma:

Medeni Kanun 699/2 : 

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere malın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Tüm paydaşlar satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oy birliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılabilir.

Satış, mahkeme tarafından görevlendirilen satış memuru tarafından İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Fen Bilirkişi Raporuna Göre Aynen Taksim Mümkün Olsa da Belediyeye Görüş Sorulması Gerekmektedir

T.C. YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ

E. 2020/7846 K. 2020/10939 T. 7.12.2020

• ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİ ( Öncelikle Aynen Taksim Mümkün Olmadığı Takdirde Satış Yolu İle Giderilmesi İstemi – Fen Bilirkişi Raporuna Göre Aynen Taksiminin Mümkün Olduğu Bildirilmiş İse de İfraz ( Taksim ) Projesinin Belediyeye Gönderilerek Aynen Taksimin Mümkün Olup Olmadığı Hususunda Görüş Sorulacağı ve Onay Makamı Olan Belediye Encümeninden Karar Alınacağı )

• FEN BİLİRKİŞİ RAPORUNA GÖRE AYNEN TAKSİMİN MÜMKÜN OLDUĞU ( Ortaklığın Aynen Taksimini Mümkün Olmadığı Takdirde Satış Yolu İle Giderilmesi İstemi – Taşınmazın Aynen Taksimi Konusunda Birden Fazla İhtimalli İfraz Projesinin Hazırlanması ve Tarafların İfraz Projeleri Hakkında Beyanlarının Alınması Gerektiği )

• AYNEN TAKSİM MÜMKÜN OLMADIĞI TAKDİRDE SATIŞ YOLU İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİ ( Fen Bilirkişi Raporuna Göre Aynen Taksiminin Mümkün Olduğu – Mahkemece Hükme Esas Alınacak Projenin Belediye Encümeni Tarafından Onaylanmasından Sonra Aynen Taksim Konusunda Hüküm Kurulması Gerektiği )
4721/m.699

ÖZET : Dava; paydaşlığın öncelikle aynen taksimini, mümkün olmadığı takdirde bina ve muhdesat değerinin davacıya bırakılmak kaydı ile satış yolu ile giderilmesi istemine ilişkindir. Somut olaya gelince; mahallinde teknik bilirkişi vasıtasıyla yapılan keşif sonrasında alınan fen bilirkişi raporuna göre, aynen taksiminin mümkün olduğu bildirilmiş ise de bilirkişi tarafından düzenlenen ifraz ( taksim ) projesinin, ilgili Belediyesine gönderilerek aynen taksimin mümkün olup olmadığı hususunda görüş sorulması ve bu konuda onay makamı olan Belediye Encümeninden karar alınması gerekmektedir. Bu durumda mahkemece, mümkünse dava konusu taşınmazın aynen taksimi konusunda birden fazla ihtimalli ifraz projesinin hazırlanması, tarafların ifraz projeleri hakkında beyanlarının alınması, hükme esas alınacak projenin Belediye Encümeni tarafından onaylanmasından sonra aynen taksim konusunda hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi taraflar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR : Dava dilekçesinde, … mahallesi … ada … parsel sayılı taşınmazda ki paydaşlığın öncelikle aynen taksimini, mümkün olmadığı takdirde bina ve muhdesat değerinin davacıya bırakılmak kaydı ile satış yolu ile giderilmesi istenilmiştir.

Mahkemece 20/02/2015 tarihinde … ada … parsel no’lu taşınmazın aynen taksim yolu ile ortaklığının giderilmesine karar verilmiş, verilen kararın davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 02/03/2016 gün ve 2015/8135 Esas 2016/3674 Karar sayılı ilamı ile hüküm bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde Davanın kabulüne, Dava konusu … ili, … ilçesi, … mahallesi … ada … parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesine, karar verilmiş, hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, tarafların ifraz sureti ile aynen taksim istediği anlaşılmakla; Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğundan söz edilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması, taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayıp uğramayacağının değerlendirilmesi gerekir.

Aynen bölünerek paylaştırmanın ( taksimin ) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para ( ivaz ) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.

Ayrıca aynen bölünerek paylaştırma ( taksim ) halinde teknik bilirkişiye ifraz ( taksim ) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl Özel İdaresinden İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin ( taksimin ) mümkün olup olmadığı sorulmalıdır. Onay makamınca aynen taksimin mümkün olduğunun belirtilmesi halinde, taşınmazın aynen taksimine karar verilebilir. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın ( ortaklığın ) satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Somut olaya gelince; mahallinde teknik bilirkişi vasıtasıyla yapılan keşif sonrasında alınan fen bilirkişi raporuna göre, aynen taksiminin mümkün olduğu bildirilmiş ise de bilirkişi tarafından düzenlenen ifraz ( taksim ) projesinin, ilgili Belediyesine gönderilerek aynen taksimin mümkün olup olmadığı hususunda görüş sorulması ve bu konuda onay makamı olan Belediye Encümeninden karar alınması gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece, yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle araştırma ve inceleme yapılması mümkünse dava konusu taşınmazın aynen taksimi konusunda birden fazla ihtimalli ifraz projesinin hazırlanması, tarafların ifraz projeleri hakkında beyanlarının alınması, hükme esas alınacak projenin Belediye Encümeni tarafından onaylanmasından sonra aynen taksim konusunda hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harçlarının Hazineye irad kaydedilmesine, 07.12.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.