Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Zorunlu Arabuluculuk Uygulaması

✔️ Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Zorunlu Arabuluculuk Uygulaması

Zorunlu Arabuluculuk Sistemi; Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından doğurabileceği sonuçların neler olabileceğini bilmek gerekir. Zorunlu Arabuluculuk Sistemi; mahkemelerin yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkları hızlıca çözmek amacı güdülmüştür.

Arabulucu, taraflara hukuki tavsiyelerde bulunamaz; bir çözüm önerisi ya da öneriler kataloğu geliştirip bunu onlara empoze edemez veya müzakereler sırasında geliştirilen bir çözüm önerisi üzerinde anlaşmaya varmaları için onları zorlayamaz. 

Arabulucu, tarafları bir araya getirerek kendilerinin bir çözüm bulmasını sağlar ve bu sebeple de, hâkim veya hakem gibi bir karar yetkisi yoktur.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre zorunlu arabuluculuk sistemini ve bunun muhtemel faydaları ile zararlarının neler olabileceğini sizler için araştırmak istedik. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren uyuşmazlıklarda “Zorunlu Arabuluculuk” uygulaması 01/09/2023 tarihinden sonra uygulanacaktır.

Zorunlu Arabuluculuk, adından da anlaşılacağı üzere dava açmadan önce başvurulması gereken mecburi hak arama yoludur. Zorunlu Arabuluculuk, her türlü davalar için geçerli bir hak arama yolu değildir.

Zorunlu arabuluculuk şartının geçerli olduğu dava türlerinde, bu dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak gerekiyor. Zorunlu arabulucuya başvurmadan dava açılırsa, dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilecektir. Taraflar dava yoluna ancak arabuluculuk yoluyla anlaşamamaları halinde gidebilecektir.

Yargı Yoluna başvurmak (dava açmak) yerine Neden Arabulucuya Başvurmalıyım?

• Yargı yoluna göre çok daha kısadır,
• Daha az maliyetlidir,
• Yargı yolunda karar veren Hakim iken Arabuluculukta karar veren tamamen taraflardır. Anlaşma belgesi tamamen tarafların iradesi doğrultusunda hazırlanır.
• Yargı yolunda taraf menfaatleri yerine usul ve kanunlara uygunluk ön planda iken Arabuluculukta taraf menfaatleri daha ön plandadır ve usul kuralları oldukça esnektir.
• Yargı yolunda alenilik esas iken Arabuluculukta “gizlilik” esastır,
• Yargı yolunda tarafların birbirleriyle olan ilişkileri bozulurken Arabuluculuk çok daha barışçıldır.
• Yargı yolunda taraflardan birisinin davası kabul edilirken diğerinin talepleri reddedilmektedir. Oysa Arabuluculukta kazan-kazan ilkesi hakimdir.

Kat Mülkiyeti Hukuku

Kat Mülkiyeti Hukuku konusundaki uyuşmazlıklar kişinin yaşadığı yerin nasıl yönetileceğini ve komşularıyla arasındaki ilişkileri ilgilendirdiğinden diğer uyuşmazlık türlerine göre kişiyi daha çok etkileyen uyuşmazlık türleri arasındadır. Bu bakımdan kat mülkiyeti hukuku konusuna giren uyuşmazlıkların hızlı bir şekilde çözümlenmesinde kişinin ve toplumun menfaati daha fazladır.

Öyle ki apartman yönetimi, aidat belirlenmesi vb. konularda dava yoluna gidilmesi tarafları germekte ve çoğu zaman aynı apartman veya sitede oturan kişileri birbirine düşman haline getirmektedir.

Oysa arabuluculuk yönteminde taraflar birbirlerine arabulucu vasıtasıyla kendilerini anlatabilme fırsatı buldukları gibi çözümü de ortaklaşa kararlaştırmaktalar ve arabuluculuk süreci sonunda da dostça ayrılmaktadırlar. Bu da arabuluculuk kurumunu toplumsal barışa katkısı açısından Kat Mülkiyeti Hukuku konulu uyuşmazlıklarda daha da önemli bir hale getirmektedir.

Taraflar serbestçe üzerinde tasarrufta bulunabilecekleri Kat Mülkiyeti Hukuku konulu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurabilirler.

Arabuluculuk Süreci Ne Kadar Sürer?

Arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Dolayısıyla, taraflar arasındaki uyuşmazlığın en fazla dört hafta içinde çözümlenmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda zorunlu arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nunda 05/04/2023 tarihinde yapılan değişiklikle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı.

“MADDE 18/B- (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.”

Bunun anlamı; Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesine dava açmadan önce arabulucuya başvurma artık kanuni bir zorunluluk olmasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda dava türleri

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıkların zorunlu olarak arabulucuya tabi olacağı hükmü getirilmiş olmasına rağmen, bunun uygulamada çok zor olacağı hukukçular tarafından ifade edilmektedir.

Bunun nedeni, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıkların geneli itibariyle arabulucu görüşmesine uygun olmadığıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yaşanan temel uyuşmazlıkları bazıları sıralanacak olursa;

• Ortak alan işgalinin önlenmesi ve eski haline getirilmesi,
• Aidatlarla ilgili yapılan icra takipleri,
• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali,
• Ortak alanlara zorunlu masrafların yapılması ve mahkemeden bunun tespitinin istenmesi,
• Komşuluk ilişkisinden kaynaklanan gürültü, görüntü kirliliği ve benzeri davalar,
• Yönetim planına karşı açılan iptal davaları,
• Bina güçlendirme ve riskli yapı tespitine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Arsa payı düzeltme davaları,
• Evcil hayvanların durumuna ilişkin davalar,
• Apartman ya da sitedeki meskenlerin işyeri olarak kullanılmasına karşı açılan davalar,

Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarının arabulucuda çözülmesi

Yukarıda sıralanmaya çalışılan temel dava türlerinden bazıları arabulucuda çözüme kavuşturma mümkün iken, birçok sorunlar için bunu söylemek zor olacaktır.

Örneğin kat malikleri kurulunun site bahçesine süs havuzunun yapılması konusunu oyladığını ve gerekli çoğunluk sağlanarak kamelya yapılması kararı alındığını kabul edelim. Bir kat maliki bu kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurduğunda mahkeme temel olarak;

a) Toplantı için yapılan çağrı usulüne uygun mu?

b) Toplantıda yeterli toplantı ve karar sayı çoğunluğu var mı?

hususlarını inceleyecektir.

Mahkeme kararını verirken, hiçbir zaman kendini kat malikleri kurulu yerine koyarak “süs havuzunun gerçekten de gerekip gerekmediğini” tartışmayacaktır. Yukarıda bahsettiğimiz iki ana konu haricinde hiçbir değerlendirme yapmayacaktır.

O halde, bu kararın iptalini isteyen kat maliki arabulucuya başvurduğunda ne olacaktır? Kat malikleri/yönetici ile davacı kat maliki arabulucuda bir araya gelecek ve şu soruya cevap arayacaklar; Bahçede süs havuzu olsun mu? olmasın mı?

Daha önce kat malikleri kurulunun süs havuzu ile ilgili bir kararı mevcut iken, arabulucuda bunun aksine bir karar çıkmasını beklemek boşuna olacaktır. Buna benzer olayları çoğaltmak her zaman mümkündür.

Otopark uyuşmazlıkları, balkon kapatmak, aidat miktarının tespit edilmesi, binaya güneş enerjisi kurulumun yaptırılması gibi daha birçok konunun arabulucuda çözülmesi pek de mümkün olmayacağı görülüyor?

Zorunlu arabuluculuk ile çözüme kavuşturulması çok zor olanlar

Arabulucuda çözülmesi zor olanlara bazı örnekler;

1- Bina güçlendirme genel kurul kararı almışsa, hangi yönetici arabulucuda bunun aleyhine bir karar için uzlaşmaya gidebilir?

2- Aidat miktarı kat malikleri kurulunca belirlenmişse, bu aidatın azaltılmasına arabulucuda yönetici kabul edebilir mi?

3- Site bahçesine kendi kullanımına mahsus bir otopark alanı yapan bir kat maliki bu işgalinin önlenmesi ve eski haline getirilmesi için kendisine dava açıldığında, arabulucuda bu hukuksuz işgalini uzlaşma konusu yapar mı?

4- Kat maliki yönetim planının bir maddesini iptal ettirmek istiyorsa ve bunun için gereken beşte dört çoğunluğu kat malikleri kurulunda bulamamışsa, bu maddenin arabulucuda uzlaşarak iptal edilmesi mümkün olur mu?