Apartman/Site Yönetim Planı Nedir?

• Güncelleme: 24.05.2023

✔ Apartman/Site Yönetim Planı Nedir?

Apartmanlar ve siteler gibi ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak ve adil bir ortam oluşturmak için kat malikleri apartman, site yöneticisi sorumluluğunda uygulanması için ortak kararlar alırlar. Çok katlı binalarda yaşayan insanların ortak karara varması gereken bazı konular vardır. Bunların başında sitenin yönetim tarzı, ortak eşyaların kullanılması ve sakinlerin uyması gereken kurallar yer alır.

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Bir yönetim planı oluşturmak ya da yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oy şartı aranıyor. Yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini; yönetici ve denetçileri bağlayıcı oluyor.

Yönetim Planı Neden Önemlidir? 

648 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK)  28. maddesine göre yönetim planı apartman ve sitenin yönetim tarzını belirleyen, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri tespit eden, yönetimle ilgili bütün konuları barındıran ve tüm kat maliklerini ilgilendiren bir sözleşmedir. Yönetim planında olmayan durumlar hakkında karar verilirken KMK. ve diğer kanunlardan yararlanılır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yönetim planı

KMK. Madde 28 –

“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.”

Site ve Bina Yönetimi İçin Yönetim Planı

Site ve bina yönetiminin düzenli ve belirli kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmesi, hem ortak yaşam alanlarını paylaşan bireyler için hem de yönetim için oldukça önemlidir. Yönetim planlarında yer alan maddeler yönetim, yöneticiler, denetçiler ve apartman sakinleri için yol gösterici olur. Ancak çoğu zaman site ve apartman sakinleri tapuya tescil edilmiş “yönetim planı”ndan haberdar değildir.

Apartman ve Sitelerde Yönetim Planı Nasıl Belirlenir?

Hukuk çerçevesinde bir binanın yönetim şeklini belirleyen belgeye “yönetim planı” denir. Yönetim planı oluşturmak için Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne bağlı tapu müdürlüklerine bu belgenin şerh edilmesi gerekir. Tapuya tescil edilen bu metin ile siteye veya rezidansa özel bir yönetim planı oluşturulmuş olur.

Yönetim planından faydalanarak kat malikleri kurulları genel kurul sorumluluğunda uygulanmak üzere, kararların ortak ve demokratik bir şekilde verilmesini sağlar. Alınan bu kural ve kuralların takibi de denetçi veya denetim kurulu tarafından kontrol edilir.

Yönetim Planına Nereden Ulaşılır? 

Kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin tescili esnasında yönetim planının tapuya verilmesi şarttır. Bu plan olmadan tescil işlemleri gerçekleştirilemez. Ayrıca, yönetim plansız iskan (yapı müsaadesi)  alınması da mümkün olmaz.

Medeni Kanun uyarınca tapu sicili “ilgisini inanılır kılanlara“ açıktır. Tapu sicili ile ilgisi olan herkes tapu kütüğündeki sayfaların ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini ve bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Ayrıca, kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini öne sürme hakkı yoktur. Kat malikleri yönetim planına ilgili tapu müdürlüğünden ulaşabilir, bu planları tapu idarelerinden harç ücreti karşılığında alabilir. 

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? 

Çeşitli sebepler nedeniyle yönetim planında değişikliğe gidilmesi gerekebilir. Yönetim planı değişimi için yapılan oylamalarda değişime gidilmesi için 5’te 4 oy çokluğu sağlanmalıdır. Örnek olarak, üye sayısı 120 olan bir toplantıda 96 oy’un değişim yönünde olması gereklidir. Uygun şartlar sağlandığında yönetim planı değişimi yapılabilir.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin KMK. 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim Planı İptali  

Yönetim planı iptali, yönetim planı değişiminden daha farklıdır. Kat maliklerinin yönetim planı değişimi veya iptalini genel kurula götürme hakları vardır.  Ekseriyetle yönetim planının tamamen iptali gibi bir durum olmayacaktır.

Ancak, kat maliklerinin genel kurula yaptıkları yönetim planı değişikliği talepleri kabul edilmez veya yönetim planı değişikliği için kanunda gerekli oy sayısı sağlanamaz ise, talebi yapan kat malikinin kararı öğrendikten itibaren bir ay içinde ve her halükarda kararın alınış tarihinden itibaren 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine dava açma hakkı bulunmaktadır.

Aynı şekilde kat maliklerinin hukuka aykırı olarak yapıldığını düşündükleri yönetim planı değişikliği kararına karşı da sulh mahkemesine başvurma ve  değişikliğin iptalini isteme hakları vardır.  Bir kat maliki yönetim planı değişikliği ile ilgili toplantıya katılıp olumlu yönde oy kullanmışsa dava açma hakkına sahip olmayacaktır. Sulh mahkemesince yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuka aykırı maddeleri kısmen iptal edilebilir.