Kiracı Apartmanda Hangi Masrafları Ödemeli?

✔ Kiracı Apartmanda Hangi Masrafları Ödemeli?

Kiracı olmak ya da ev sahibi olmak, hangi taraftan baktığınıza göre değişmekle birlikte, beraberinde birtakım zorluklar ve sorunlar da getiriyor. Bu sorunların birisi de; apartmanın ya da sitenin masraflarını kimin ödemesi gerektiğiyle ilgilidir.

Bu yazıdaki konumuz, kiralanan evin ya da işyerinin içinde yapılan tamir, bakım, boya gibi masrafları kim tarafından ödeneceği ile ilgili değildir. Bu bakım-onarım gibi konular Borçlar Hukuku kapsamına girmektedir. Burada konu edilecek masraflar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman ya da site için yapılan “ortak giderler”e ilişkindir.

Kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan sorunun temel nedeni, ev sahiplerinin kiracının fiilen oturduğu apartmanla ilgili masraflara katılmak istememesidir. Peki, ama bu ne kadar mümkündür?

Apartman ve site masrafları

Kat Mülkiyeti Kanunu 20’nci maddesinde, apartmanda ya da sitedeki genel giderlere katılma konusundaki ilgili maddesi;

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”

Maddenin devamında da kat malikleri kavramını kullanmaya devam etmiş ve böylece şüpheye yer bırakmayacak şekilde, giderlere katılım konusunda kat malikini yani ev sahibini sorumlu tutmuştur.

Kiracının site/apartmanın masraflarına katılımı

Ancak; KMK’nın getirdiği bu ana kural değişmez değildir. Kiracı ile ev sahibi aralarındaki kira sözleşmesini serbestçe belirlemek hakkına sahiptirler. Böylece, hangi gidere kimin katılacağı taraflarca önceden belirlenmiş olunur.

Fakat, günümüzdeki genel kabul gören uygulamalarda böyle bir yaklaşım tarzı çok da görülmez. Tam da bu aşamada devreye Yargıtay kararları girer. Yıllar içerisinde, özel konulara mahsus verdiği kararlarla Yargıtay bu konunun da esaslarını belirleyen kararlar almıştır.

Hangi masraf ev sahibine, hangi masraf kiracıya ait olduğu kabul edilmeli?

KMK’da buna dair bir hüküm olmadığına göre, kira sözleşmesinde de herhangi bir hüküm yoksa aidatın ödenmesinden kural olarak ev sahibi sorumludur ve kiracının buradaki müteselsil sorumluluğu sadece kira borcu ile sınırlı kalmaktadır.

Örneğin; kiracı bir sene boyunca aidat ödemese ve toplam aidat borcu 18.000 lira olsa, bu kiracının aleyhinde icra takibi yapılabilmesi için ev sahibine kira borcu olması gerekmektedir. İcra takibi de ancak kiracının ev sahibine olan kira borcu tutarı kadar yapılabilir. Bu örneğimizde kiracının ev sahibine 12.000 liralık kira borcu olduğunu varsayalım. Kiracı, ödenmeyen bu 18.000 liralık aidatın en çok 12.000 lirasından sorumlu olacaktı.

Kiracı ve ev sahibinin ortak giderlere katılımı ile ilgili Yargıtay örnek kararları

Kiracının hangi ortak giderleri ödeyeceği veya ev sahibinin ödemek zorunda olduğu apartman masrafları ile ilgili birkaç örnek karar:

“… Somut olayda olduğu gibi anayapının asansörlerinin kaçınılmaz ve zorunlu olan yenilenmesi kat maliklerinin yapması gereken işler arasında bulunduğu, bugüne kadar kararlılık gösteren Yargıtay uygulaması ile kabul edilmektedir…” (18 Hukuk, 2013/3650 K.).

“… 3 farklı aidat hesaplaması yapıldığı gibi ayrıca anataşınmaza yapılan demirbaş alımlarına yönelik de yapılan harcamaların kiracının sorumluluğunda olduğu düşünülerek hesaplama yapıldığı dikkate alındığında alınan bilirkişi raporları hüküm kurmaya elverişli değildir…” (20 Hukuk, 2018/1726 K.).

“… Somut olaya gelince; dava konusu ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin doğrudan doğruya kat maliki tarafından karşılanması gerektiği dikkate alınmadan, Yasa hükümlerinin yanlış yorumlanması sonucu bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan davalıdan sözü edilen masrafın tahsili…” (18 Hukuk, 2008/13197 K.).

Sonuç Olarak

Ev sahibi hangi giderleri karşılar? Kiracı apartmanda hangi masrafları öder? gibi bu iki önemli sorunun kesin bir cevabı KMK’da bulunmamaktadır.

Peki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ne var? Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, ödenmeyen tüm ortak giderlerden kat maliki yani ev sahibi ile kiracının birlikte sorumlu olduğuna dair bir hüküm var. Buradaki sorumluluk, ödenmeyen bir ortak giderin ödettirilmesine ile ilgilidir. Yani; örneğin bir eve ait ödenmeyen 15.000 liralık ortak gider olsa; yönetim icra takibini ister kat malikine isterse de kiracıya (kira borcu ile sınırlı olarak) yapabilir.

Yukarıdaki hüküm, ödenmemiş bir ortak giderin tahsiline dair olup bu giderlerin esasen kiracı tarafından mı yoksa ev sahibi tarafından mı ödeneceği KMK’da belirtilmemiştir. Ancak, konuya ilişkin ipucu niteliğindeki Yargıtay kararları vardır. Bu kararların içeriği her somut olayda yüzde yüz uygulanamasa da genel kural olarak: “Apartmanın ve sitenin rutin, periyodik ve kısmen düşük tutarları giderleri kiracı tarafından karşılanmalıdır. Arızi nitelikte olan, demirbaş niteliği arz eden ve nispeten yüksek tutarlı giderler ise ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.” diyebiliriz

Eğer; kira sözleşmesinde hangi masrafın kime ait olduğuna dair hükümler bulunursa, bu durumlarda yukarıda belirtilen hususlar geçerli olmaz. Kira sözleşmesinde yazılı hükümler çerçevesinde ortak giderler ilgili taraflarca ödenir.

Kira sözleşmesindeki hükümlere kiracı tarafından uyulmaması halinde, ortak gider ev sahibi tarafından ödenir ve daha sonra kiracıya rücu davası açılır.