2020 Yılı Kira Beyannamesi Ne Zaman ve Nasıl Verilecek?

Güncel: 06.03.2020

✔ 2020 Yılı Kira Beyannamesi Ne Zaman ve Nasıl Verilecek?

Kira geliri beyannamesi nedir?

Gelir Vergisi Kanununda (70. maddesi) mal ve hakların kiraya verilmesi sonucunda elde edilen gelirler “Gayrimenkul Sermaye İradı” olarak adlandırılmıştır. Bir takvim yılı içerisinde kira gelirleri, izleyen yılda gelir vergisi beyanı ve ödeme döneminde beyan edilir.

Beyanname ne zaman verilecek?

Kira kazançlarına ilişkin bir takvim yılında elde edinilen kira kazançları bir sonraki yılın Mart ayı sonuna kadar beyan edilecektir.

Mükellefler, 2019 yılı içerisinde elde ettikleri kazançlara ait beyannamelerini elden vermeleri halinde 31 Mart 2020 tarihine kadar, internet üzerinden beyan etmeleri halinde ise 31 Mart 2020 Saat 23:59’a kadar beyan etmeleri gerekmektedir.

Beyanlarını Hazır Beyan Sistemi Üzerinden de Gönderilebilir

Mükellefler, bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri ücret, kira, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratları için beyanname verme işlemini kağıt ortamda elden ve posta yoluyla verebilecekleri gibi “Hazır Beyan Sistemi” sistemi üzerinden verebilirler.

Kira beyannamesi elde eden mükellefin yurtdışına çıkış tarihinden önceki 15 gün içinde kira gelirlerine ilişkin beyanname vermeleri gerekmektedir.

Kira beyannamesi elde eden mükellefin ölümü halinde ise mirasçıları tarafından mükellefin ölüm tarihinden itibaren 4 ay içerisinde beyanname vermeleri gerekmektedir.

Vergi ne zaman ödenecek?

2019 yılına ilişkin elde edinilen kira kazançlarına ilişkin 2020 yılı Mart ayı 31’inci gününe kadar beyan edilecek kazançlar neticesinde ödenecek vergi iki eşit taksitte Mart (31 Mart 2020) ve Temmuz (4 Ağustos 2020 ) (31 Temmuz 2020 Cuma Kurban Bayramı) aylarının son günlerine kadar ödenmek zorundadır. 

Beyannameyi kimler verecektir?

BEYANNAME VERİLECEK HALLER

Gayrimenkulün Türü	Yıllık Kira Geliri (TL)
Mesken	5.400 TL ve üzeri
İşyeri (Brüt Tutar )	40.000 TL ve üzeri
Mesken (İstisna Harici Rakam)+İşyeri (Brüt Tutar)	40.000 TL ve üzeri

Bir takvim yılında sahip olduğu işyerinden kira geliri elde eden mükellefin beyannamesini brüt rakam üzerinden beyan etmesi gerekmektedir. İşyerleri için belirlenen stopaj oranı ise %20’dir.

Örnek; 1.000 TL aylık net kira geliri elde eden Osman Beyin işyerine ilişkin brüt kira bedeli;

Brüt Kira = 5.000,00 / (0,80) = 1.250 TL’dir.

Beyanname vermeyecekler kimler?

BEYANNAME VERİLMEYECEK HALLER

Gayrimenkulün Türü	Yıllık Kira Geliri (TL)
Mesken	5.400 TL ve altında
İşyeri (Brüt Tutar )	40.000 TL ve altında

Beyannameyi nasıl dolduralım?

Kira beyannamesi ister elden kağıt üzerinde, ister internet ortamında “Hazır Beyan Sistemi” sistemi üzerinde de doldurulabilir. Hazır beyan sistemine, “Kimlik ve Nüfus Bilgileri ile” , “İnternet Vergi Dairesi Şifresi ile” ve “E-Devlet Üzerinden” sisteme giriş yapabiliyorlar.

İstisna tutarları ne kadar?

2019 yılında elde edilen mesken kira gelirinde istisna tutarı 5.400.- TL. sıdır.

Hisseli olanlar istisnadan nasıl yararlanır?

Kira geliri elde edilen konutun hisseli olması yani birden fazla ortağının olması halinde, kira konu gayrimenkul üzerinden elde edilen gelir hisse oranında her bir ortağa bölüştürülecektir.

Her ortak kendi üzerine düşen gelir kadar beyan verecek olup, her bir ortak ayrı ayrı istisna tutarından yararlanacaktır.

İstisnadan kimler faydalanamaz?

1- İstisna sadece konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olup, aşağıda sayılan durumlar için istisnadan faydalanılamaz.

2- İş yeri kira bedelleri istisna kapsamında sayılmaz. İstisna sadece konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olup, iş yeri kira kazançları istisna kapsamında değildir.

3- Ticari, Zirai, Serbest Meslek kazançları olanlar istisnadan faydalanamazlar. İstisnadan yararlanan kişinin ticari, zirai veya serbest meslek kazancı olmamalıdır.

4- 148.000 TL üzerinde gelir elde edenler istisnadan faydalanamaz. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettikleri gelirler  (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 148.000 TL’yi aşanlar istisnadan faydalanamazlar.

5- Beyanname vermeyen veya eksik beyanda bulunanlar istisnadan faydalanamazlar.

6- İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde eden mükelleflerden beyan bulunmayan veya eksik beyanda bulunanlar istisnadan faydalanamazlar.

Kira gelirinde alt sınır nedir?

Bir takvim yılında elde ettikleri kira gelirleri 2019 yılı için belirlenen 5.400 TL’nin altında olanlar beyanname vermeyeceklerdir.

Örneğin; Ayşe Hanım 2019 yılında satın almış olduğu konutunu Kasım ayında 1.250 TL’den kiraya vermiştir. 2019 yılında tahsil etmiş olduğu kira geliri 2.500 TL’dir.

Ayşe Hanım istisna haddi olan 5.400 TL altında kira geliri elde ettiği için beyanname vermeyecektir.

Kira tahsil edilemez ise beyanda yine de bulunulacak mıyız?

Kira geliri elde eden mükelleflerin beyan edecekleri gelir sadece tahsil ettikleri tutarlar üzerinden değerlendirilecektir.

Bir takvim yılı içerisinde tahsil edilemeyen kira geliri ise beyannameye dahil edilmeyecektir.

Örneğin;  2019 yılı Ocak ayında evini aylık 600 TL’den kiraya veren Ali Bey, ilgili yılda kiracısından 10 aylık kira bedelini tahsil etmiştir.

Mehmet Bey 2020 yılında 2019 yılı kira geliri için aylık kira tutarı olan (600×12) = 7.200,00 TL olarak değil,  2019 yılında tahsil etmiş olduğu (600×10) = 6.000 TL olarak kira geliri beyan edecektir.

Geçmiş yılların kirası ne zaman gelir yazılır?

Kira geliri elde eden mükellefler tarafından ilgili yıla ve/veya geçmiş yıllara ilişkin tahsil edilen kira bedelleri, tahsilatın yapıldığı yılın geliri olarak beyan edilecektir.

Örneğin; 2017 yılında konutunu kiraya veren Ahmet Bey, 201y yılına ilişkin tahsil edemediği 2 aylık kira bedeli olan 3.000 TL’yi 2019 yılında tahsil etmiş olursa, 2019 yılında tahsil ettiği 12 aylık kira bedeli ile birlikte 2019 yılında ilişkin kira beyannamesi ile beyan edecektir.

Kiralar peşin olarak tahsil edilmiş olunursa?

Kiranın ilgili yıl ve sonraki yıllar için peşin ödenmesi halinde, ilgili yıla ait tahsil edilen kısım ilgili yılın geliri olarak, gelecek yıllara ait tahsil edilen kira geliri ise ait oldukları yılda beyan edilecektir.

Örneğin; 2019 yılında evini aylık 1.000 TL’den kiraya veren Ali Bey, 2019 yılında kiracısından hem 2019 yılı için hem de 2020 yılı için toplamda 24.000 TL kira bedeli tahsil etmiştir.

Ali Bey 2019 yılı için tahsil etmiş olduğu (1.000 x 12) 12.000 TL’yi 2019 yılına ait beyannamede, diğer 12.000 TL’yi ise ilgili yıla ait olduğu 2020 yılına ait beyan edecektir.

Kira gelirinden indirilebilecek giderler nelerdir?

Kira beyannamesi veren kişiler, bir takvim yılı içinde elde ettikleri konut veya işyeri kira geliri üzerinden indirilebilecek gider usullerinden birini tercih edeceklerdir. Bu usuller;

• Gerçek gider usulü,
• Götürü gider usulü,

olmak üzere iki şekildedir. İki usul aynı anda seçilemez.

Kira geliri elde edenler iki gider usulünden sadece birini seçebilirler. Yani, iki adet gayrimenkulünden kira geliri elde eden mükellefin bir gayrimenkulü için farklı diğeri için farklı gider usulünü seçmesi mümkün değildir.

İstisnai durum var mı?

İki gider usulünden sadece birinin seçilmesi zorunluğuna dair iki istisnai durum vardır. Bunlar;

• Tam mükellef tabi bir kişi istemesi halinde, yurtiçi ve yurtdışındaki gayrimenkulleri için farklı gider usulleri seçebilir.
• Kiraya verilen gayrimenkulleri içerisinde maliyet ve vergi değeri belirli olmayan bina ve araziler için diğerleri için gerçek usul seçilse dahi bu gayrimenkuller için götürü usul seçilebilir.    

Götürü usulü tercih edeler bundan 2 yıl vazgeçemezler..

Kira kazancı elde eden mükellef gider usullerinden istediği seçebilir. Fakat götürü usulü seçen kişiler iki yıl geçmedikçe bu gider usulünden vazgeçemezler.

Gerçek usulde kira gelirinden indirebilecekleri harcamalar nelerdir?

Gerçek gider usulü seçen mükellefler,

• Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile uygun miktarda idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’ini,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
• Kiraya veren tarafından yapılan onarım giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

Yukarıda yazılı giderleri belgelendirmek şartıyla yıllık kira geliri toplamından indirebilirler.

Gerçek Gider Usulünü Seçenler İçin İndirilebilecek Gider Hesaplaması nasıl yapılır?

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, yapılan harcamaların konut kira gelirinden istisna isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemez. İstisnaya isabet eden kısmın hesaplaması aşağıdaki şekildedir;

İndirilebilecek Gider  = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat (*)/Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası

Örneğin; Ali Bey 2019 yılında konutunu kiraya vermiş, toplamda 24.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka bir geliri bulunmayan Ali Bey ilgili gayrimenkulü için 8.000 TL harcama yapmış olup gider usulü olarak gerçek gider usulünü seçmiştir.

Vergiye Tabi Hasılat = 24.000 – 5.400 = 18.600

İndirilebilecek Gider  = (8.000 x 18.600) / 24.000 = 6.200

Gider olarak 6.200.- TL dikkate alınabilecektir.

Götürü gider usulünde özellikli durumlar nelerdir?

Kira geliri elde eden kişiler bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri kira hasılatlarından % 15’ini götürü gider olarak indirilebilirler.

Örneğin; Nihat bey kiraya vermiş olduğu konuttan 2019 yılında 30.000 TL kira geliri elde etmiştir. Nihat bey götürü gider usulünü seçerek beyannamesini vermiştir.

Gayri Safi Tutar Toplamı	40.000,00
Vergiden İstisna Edilen Tutar	5.400,00
Kalan Tutar	34.600,00
Gider Usulü (Götürü Gider )	5.190,00
Safi İrat	29.410,00
Hesaplanan Gelir Vergisi (18.000,00 TL için 2.700,00 kalan 11.410,00 TL için 2.282,00 TL)	4.982,00
Kesinti Yoluyla Ödenen Gelir Vergisi	0,00
Ödenecek Gelir Vergisi	4.982,00

Kira gelirlerine uygulanacak indirimler?

Konut veya işyeri kira geliri elden kişiler elde ettikleri kazançlar üzerinden istisna tutarının ve giderlerin düşülmesi sonrası uygulanacak indirimler mevcuttur. Bunlar;

• Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri (Beyan edilen gelirin yüzde 15 ine kadar ve asgari ücretin yıllık tutarını aşamaz.)
• Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait eğitim ve sağlık giderleri (Beyan edilen gelirin yüzde 10 nuna kadar)
• Bağış ve yardımlar (Beyan edilen gelirin yüzde 5 – yüzde 10 nuna kadar)
• Eğitim ve sağlık tesisleri ile Dini tesislere ilişkin yapılan bağış ve yardımlar
• Gıda bankacılığı kapsamında yapılan bağış ve yardımlar
• Kültür ve turizm amaçlı Bağış ve Yardımlar
• Sponsorluk harcamaları ( amatörler için yüzde 100 – profesyoneller için yüzde 50)
• Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni ve nakdî bağışların tamamı,
• Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine Makbuz Karşılığı Yapılan Nakdi Bağış ve Yardımlar,
• Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi
• EXPO 2016 Antalya Ajansına Yapılan Her Türlü Nakdî ve Ayni Bağış ve Yardımlar,
• Diğer İndirimler,

Kira beyanında amortisman tutarının hesaplanması?

Kira geliri elde eden mükellefler beyanname verecekleri dönem gerçek gider yöntemini seçmeleri halinde;

• Kiraya verdikleri mal ve haklar için ayrılan amortisman bedellerini ve kiraya veren tarafından gayrimenkullün iktisadi değerini arttırıcı nitelikteki ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamaları beyannamede indirim konusu yapabilirler.

Amortisman Oranı: % 2

Amortismana tabi değerin maliyet bedeli belirli ise maliyet bedeli belirli değil ise emlak vergisi değerleri esas alınarak kiraya verilen gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 50 yıl süresince her yıl yüzde 2 oranında amortisman gideri hesaplanır.

Götürü Usulden, Gerçek Usule Geçenler Kalan Süre Kadar Amortisman Hesaplarlar:

• Götürü gider usulünü seçen bir mükellef ise 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemez. Belirlenen süre sonunda veya daha ileri tarihte götürü usulden gerçek usulü geçen mükellefler amortisman süresinin hesaplanması sırasında iktisap bedeli esas alacaklardır.
• Mükellefler götürü usulü seçtikleri dönemlerde amortisman süresi işlemiş olacak ve gerçek gider yöntemine geçtikleri andan itibaren gayrimenkulün iktisap bedeli esas alınarak amortisman ayrılır. 

Kira beyanında bulunmamanın cezası var mı?

Kira beyannamesinin verilmemesi halinde;

• İlgili yıl için belirlenen konut kira geliri istisna tutarı yararlandırılmamaktadır. (2019 yılı için 5.400 TL’dir.)
• Vergi dairesinin durumu tespiti halinde 2 kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilmektedir.
• Kira gelirinin belirlenmesi amaçlı takdir komisyonu sevk işlemi yapılmaktadır.
• Takdir komisyonunca belirlenen kira geliri üzerinden 1 kat vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi alınmaktadır.
• Hesaplanan vergi, ceza ve faizlerin bir ay içinde ödenmemesi halinde her ay için ayrı ayrı olarak aylık %1,60 oranında gecikme zammı hesaplanır.

Hangi kira ödemeleri banka ile yapılmalıdır?

Bir takvim yılı içerisinde;

• Konutlarda her bir konuta ilişkin 500 TL ve üzerinde kira geliri elde eden,
• İşyerlerini herhangi bir miktar ile sınırlı tutulmaksızın kiraya veren,
• Konutlarını herhangi bir miktar ile sınırlı tutulmaksızın günlük, haftalık, vb. kısa süreli olarak kiraya veren,

Mükelleflerin kiraya ilişkin tahsilatları Bankacılık ve PTT sistemini kullanarak tahsil etmeleri zorunludur.

Vergi matrahına hangi yılın vergi dilimleri uygulanır?

2019 yılına ait kira gelirlerine ait kira beyannamesi 31 Mart 2020 günü sonuna kadar verilecek olup 2019 yılı gelir vergisi dilimlerine göre hesaplanacaktır.

2019 YILI GELİR VERİSİ TARİFESİ

Gelir Dilimi	Vergi Oranı
18.000 TL’ye kadar	%15
40.000 TL’nin 18.000 TL’si için 2.700 TL, fazlası	%20
98.000 TL’nin 40.000 TL’si için 7.100 TL, fazlası	%27
500.000 TL’den fazlasının 98.000 TL’si için 22.760 TL, fazlası	%35
500.000 TL’den fazlasının 500.000 TL’si için 163.460 TL, fazlası	%40

Diğer hususlar nelerdir?

1- Kira geliri elde eden mükelleflerin şehir dışında bulunan çocuklarına ait ev kiralarına ödedikleri kira tutarı elde ettikleri kira gelirlerinden indirilemez.

2- Mükelleflerin kiraladıkları gayrimenkulleri için alınan depozito ödemeleri, mükellefler için kira gelir sayılmaz ve beyannamedeki kazanç miktarına dahil edilmez. 

3- Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kira yardımı belediyeler tarafından ödenen kira yardımları gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmez. Dolayısıyla bu yardım tutarı için beyanname verilmeyecektir.

4- Kira beyannamelerinin hesaplanması neticesinde giderlerin fazla olması sonucu oluşan gider fazlalığının yani zararlar beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden düşülebilir.

5- Kirada oturan kira geliri sahipleri kiraladıkları konutta ait kira bedellerini sahibi oldukları konuttan elde ettikleri kira gelirlerinden indirebilirler. Fakat kira bedeli kira, kira gelirinden fazla ise aradaki fark seneye devretmez.

6- Konut amaçlı kiraya verilen gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı seneye devretmez.

7- İşletme aktifine kayıtlı bir gayrimenkulün kiralanması ticari kazanç hükümde olup kira beyannamesi verilmeyecektir.

8- Konut sahipleri, konutlarını anne baba, büyükanne, büyükbaba, çocuklarına, torunlarına veya kardeşlerine konutlarına tahsis etmeleri durumunda beyanname verilmeyecektir.

9- Kira geliri elde eden mükellefler ücretli bir üniversite öğrenim gören 25 yaşını aşmamış çocuklarının okul ücretlerini beyan ettikleri matrahın yüzde 10 ’unu aşmayacak kadarlık kısmını kira beyannamesinde indirim olarak düşebilirler.

Diğer püf noktaları:

• 2019 yılına ait kira kazançları 31 Mart 2020 günü sonuna kadar beyan edilmelidir.
• Kira beyannamesi elden ve posta yoluyla verilebileceği gibi “HAZIR BEYAN SİSTEMİ” üzerinden de gönderilebilir.
• Türkiye’yi terk edenler 15 gün içinde ve ölüm halinde mirasçılar 4 ay içinde beyanname verme zorundadır.
• 2019 yılına ilişkin kira beyannamesi iki eşit taksitte 2020 yılı Mart (31 Mart 2020)  ve Temmuz (4 Ağustos 2020 ) (31 Temmuz 2020 Cuma Kurban Bayramı) ay sonuna kadar ödenmelidir.
• 5.400 TL ve üzeri mesken kira geliri olanlar beyanname vermek zorundadır. 
• Brüt toplamı 40.000 TL ve üzeri işyeri kira geliri olanlar beyanname vermek zorundadır.
• 2019 yılında elde edinilen mesken kira gelirinde istisna tutarı 5.400 TL’dir.
• Binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir hisse oranında her bir ortağa bölüştürülecek, her bir ortak ayrı ayrı istisna tutarından yararlanacaktır.
• İşyeri kira bedelleri istisna kapsamında değildir.
• Ticari, Zirai, Serbest Meslek Kazançları Olanlar İstisnadan Yararlanamaz
• 148.000 tl üzerinde gelir elde edenler istisnadan faydalanamaz
• Beyanname vermeyen veya eksik beyanda bulunanlar istisnadan faydalanamaz
• Tahsil edilemeyen kira geliri ise beyannameye dâhil edilmeyecektir.
• Gelecek yıllara ait tahsil edilen kira geliri ise ait oldukları yılda beyan edilecektir.
• Kira beyannamesi veren kişiler konut veya işyeri kira geliri üzerinden indirilebilecek gider usulleri; GERÇEK GİDER USULÜ ve GÖTÜRÜ GİDER USULÜ’ dür.
• İki usul aynı anda seçilemez.
• Götürü usulü seçenler iki yıl vazgeçemez
• Kira beyannamesinin verilmemesi halinde konut kira geliri istisna tutarı yararlandırılmamakta ve vergi cezası kesilmektedir.
• Depozito ödemeleri, mükellefler için kira gelir sayılmaz
• Kentsel Dönüşüm projeleri için alınan kira yardımları gayrimenkul sermaye iradı sayılmaz.
• 500.- TL ve üzerindeki konut kiraları, İşyeri kiralamaları, günlük, haftalık, vb. kısa süreli olarak kiralanan meskenler ait tahsilatlar BANKACILIK ve PTT SİSTEMİNİ kullanarak tahsil edilmesi zorunludur.

Güncel: 06.03.2020