Otopark Kullanımındaki Sorunlar ve Çözüm Yolları

✔️ Otopark Kullanımındaki Sorunlar ve Çözüm Yolları

Günümüzde sitelerde/apartmanlarda yaşanan sorunların en önemlisinin otopark ile ilgili olduğu herkes tarafından bilinen konudur. Günümüzde, hemen hemen her ailenin bir arabaya sahip olduğu ve araba sayısının bazı ailelerde iki ve daha üstüne çıktığı da görülmektedir. Bu nedenle, sitede/apartmanda otopark kullanımının belirli kurallara bağlanması gerektiği artık zorunlu olmaya başlamıştır. Peki, sitede/apartmanda otopark kullanımı nasıl belirlenmeli ve bunun kuralları neler olmalıdır?

Sitede/Apartmanda otopark kullanımında yaşanan sorunların nedenleri

Önce otopark kullanımında anlaşmazlıklar yaşanmasının nedenlerini bilmemiz gerekiyor. Bu nedenlerden bazılarını sıralamak istersek;

1- Apartman/site otopark alanlarının yetersiz olması,

2- Otopark alanının yeterli olmasına rağmen, bazı kat maliklerinin ya da kiracıların birden fazla araca sahip olunması

3- Bazı sakinlerin belirlenen otopark alanlarına riayet etmemesi,

4- Otopark içinde hatalı park edilerek kullanım alanının daraltılması, gibi…

Bütün bunların önüne geçmek ve sorunların büyümesini önlemek için site/apartman otopark kullanımının kesin kurallara bağlanması önemli olmaktadır. Böylece, site/apartman komşuları arasında oluşabilecek sıkıntıların önüne geçilmiş, hem de araç sahiplerinin yaşadığı park eziyeti büyük oranda giderilmiş olunur.

Ortak yerlerin kullanımı

Site/apartman otopark sorununun çözümü de tam olarak “ortak yer” kavramı ile ilgilidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak yer; kat maliklerinin ortaklaşa kullanımına, faydalanmasına ve korunmasına tahsis edilmiş alanları ifade eder. Çok sayıda ortak yer mevcut olsa da, bu yazımızın konusunun daha iyi anlaşılması için sitede/apartmanda yer alan başlıca ortak yerleri şöyle sayabiliriz:

• Otopark alanı,
• Bahçe,
• Dam / Çatı,
• Dış duvarlar,
• Merdivenler,
• Asansör,
• Kapıcı dairesi,
• Yangın merdivenleri,

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerlerden herkes faydalanabilir. Ancak, kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur.

Bunun anlamı, her bir kat malikinin arsa payı oranında otoparktan istifade edebileceğidir. Örneğin; apartmanda toplam 40 daire ve dairelerin tamamının arsa payları “eşit” olsun. Bu durumda sitede/apartmandaki her kat maliki eşit sayıda otopark alanını kullanacaktır.

Farklı diğer örneğimizde 40 bağımsız bölüm olsun ve fakat bunların 36’sının her biri 4/100 oranında arsa payına, 4 dükkanın arsa payı her biri 14/100 olmak üzere 28/100 olsun. Bu sitede/apartmanda otopark tahsisi yapılırken, dükkanlara diğer dairelerin 3,5 katı daha büyük bir otopark alanının tahsis edilmesi gerektiği ortaya çıkar.

Yönetim planına göre otopark kullanımı

Yukarıda ifade edilen kural, ana kural olmakla birlikte; bu kurala başvurmadan önce mutlaka “yönetim planı”na göre hareket edilmesi gerekiyor.

Örneğin yukarıdaki ikinci örnekte yönetim planında, tüm kat maliklerinin eşit otopark alanı kullanabileceğine dair bir hüküm varsa, bu durumda yönetim planındaki hükmün uygulanması zorunluluğu ortaya çıkacaktır.

Site otopark alanının belirlenmesi

Kat maliklerinin otopark kullanımına dair ana kural varsa, bu durumda sıra otopark alanının belirlenmesine gelmektedir.

Bu durumda her şeyden önce ve mutlaka mimari projeye bakılması gerekir. Sitenin/apartmanın mimari projesinde nerede otopark alanı öngörülmüşse, bu alanda ve projede öngörüldüğü şekilde otopark alanı oluşturulması gerekir.

Site otopark sorununun çözülmesi için ne yapılmalı?

Otopark sorununun çözümü için;

1- Otopark ile ilgili yaşana sorunları çözmek için öncelikle binanın mimari projesine bakılmalı ve mimari projede otopark konusu düzenlenmişse, bu kapsamda bir düzenleme yapmalı,

2- Mimari projede otopark konusu düzenlenmemiş, ya da kat maliklerine bırakılan hususlar varsa, yönetim planına bakmalı,

3- Yönetim planında yer alan ve mimari projeye aykırı olmayan otopark kullanımına dair kuralları uygulamalı,

4- Yönetim planındaki hükümler uygulanmak istenmez ise, beşte dört çoğunlukla yönetim planını değiştirilmeli,

5- Mimari projede hüküm yok ve yönetim planında da konu düzenlenmemiş ise, kat malikleri kurulunda karar alarak otopark kullanım şekli belirlemeli,

Yargıtay kararı

Aşağıdaki Yargıtay kararında mimari projede otoparka dair bir hüküm yok iken ve fakat yönetim planında konu düzenlenmişken, yönetim planı değiştirilmeden otopark kullanımına dair alınan kararı mahkeme iptal etmiştir:

“… 17/03/2015 tarihli yönetim kurulu toplantısında otopark yerlerinin daire sahiplerine belirlenmesinin noter huzurunda kura çekilerek yapılması şeklinde karar alındığını, 26/07/2015 tarihinde kura çekildiğini, yerlerin belirlendiği… mimari projede bağımsız bölümlerin kullanacağı otopark yeri yönünden bir belirleme/tahsis bulunmadığı, tapu müdürlüğünden gelen yönetim planı, KMK.nun 28. maddesine gereğince kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunluğu ile alınan kararla değiştirilmediğine göre, davalının sunduğu ve mevcut yönetim planında düzenlenmeyen bir şekilde blok temsilcileri/yöneticilerinin imzası bulunan ve bu suretle düzenlendiği anlaşılan yönetim planının geçerli olmadığı, otoparkın bağımsız bölümlere özgülenmesi yönünden kat malikleri kurulu tarafından 4/5 çoğunluk ile bir kararda alınmadığı anlaşılmakla…” (5 Hukuk, 2021/8600 K.)

Apartman otoparkında numaralandırma işlemi

Sitede/Apartmanda otoparkı kullanım şeklini belirlerken numaralandırma sisteminden de faydalanmak mümkün olabilir. Son derece mantıklı ve kolay bir yöntem olan numaralandırmanın uygulanabilmesi için, öncelikle her kat malikinin kullanım alanının belirlenmesi gerekir.

Bunun için öncelikle yönetim planına bakılmalı ve burada otoparkla ilgili bir hüküm yoksa; öncelikle her kat malikinin arsa payına göre kullanım alanı tespit edilmeli ve sonra da kura ile ya da daire numarasına göre yerler belirlenmeli.

Otopark alanlarının kura ile mi yoksa daire numarasına göre mi belirleneceği konusu için kat malikleri kurulunda karar alınmalı.

Ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli olduğuna göre, bu konuda da aynı çoğunluk yeterli olacaktır. Örneğin herkesin eşit arsa payına sahip olduğu 40 bağımsız bölümden oluşan bir apartmanda, 22 kat malikinin rızası yeterli olacaktır.

Apartman otopark Yargıtay kararları

Konunun daha iyi anlaşılması için aşağıdaki Yargıtay kararları yol gösterici olacaktır:

“… Dava dilekçesinde, sitenin ortak kullanımına ayrılan bölümleri arasında sitede oturanların araçları için tahsis edilmiş olan otoparklar olup ortak kullanım alanlarından olan bu otoparklar her daire için tahsis edilmiş olmasına rağmen davacıya otopark tahsis edilmediğini davalı yönetime defalarca iletildiği halde talebinin karşılanmadığını ve davalı tarafın herhangi bir girişimde bulunmadığı, bu sebeplerle davacı adına ortak kullanım alanında otopark tahsis edilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile; ”… ili, … ilçesi, … köyü 23 pafta 4691 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu … Sitesi A ve B blok tarafından müştereken kullanılan otopark alanında çizgi çekilmek sureti ile bağımsız bölüm numarası verilerek bağımsız bölüm malikleri araçlarına tahsis edilen otopark düzenlemesinin kaldırılmak sureti ile davacının otoparkdan faydalanmasının sağlanmasına karar verilmiş…” (20 Hukuk, 2018/882 K.).

“… Ayrıca dosya içindeki bilirkişi raporunun incelenmesinde, toplantıda açık otopark olarak düzenlenen yerin ortak alan olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi ve Yargıtay uygulamalarına göre özel amaca tahsis edilmemiş bulunan arsanın boşluk alanlarının otopark olarak kullanılmasında (diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşuluyla) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınabilir. Ayrıca ortak yer nitelikli alan proje ile veya yerleşim planı ile özel bir amaca özgülenmiş ise (örneğin bahçe vs. gibi) Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin 4/5’inin rızası gerekmektedir…” (18 Hukuk, 2014/1232 K.).

Sonuç Olarak

1- Bina otoparkı tüm kat maliklerine ortaklaşa aittir.

2- Site/apartman otopark kullanımının nasıl olması gerektiğini konusunda mimari proje ve yönetim planı hükümleri incelenmeli,

3- Ancak; mimari proje ve yönetim planında hüküm olmaması durumunda ya da yeterince detaylı olmaması halinde, kat malikleri kurulu kararı ile kullanım şeklini belirlenmeli. Alınacak kararlar öncelikle mimari projeye ve daha sonra da yönetim planına aykırı olmamalı.

4- Otopark kullanım hakkı esasen kat malikine ait olmakla beraber; onun dairesinde ya da dükkanında oturan kiracının bu haktan yararlanabilir.

5- Tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen bir alanı, dışarıdan birilerinin kullanması mümkün değildir. Ancak, tüm kat malikleri en az beşte dört oranında karar alınması halinde dışarıdan garaj kullanımı mümkün olabilir.