Kapıcıların Hakları ve Görevleri

• Güncelleme: 25.05.2023

✔ Kapıcıların Hakları ve Görevleri

Kapıcı kimdir?

Kapıcının tanımı “Konut Kapıcıları Yönetmeliği “nde yapılmıştır. Buna göre kapıcı; “ana taşınmazın bakımının yapılması, korunması, küçük onarımları, ortak yerlerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturmakta olanların çarşı işlerinin halledilmesi, güvenliklerinin sağlanması, kalorifer yakılması ve bahçe düzenlenmesi ile bakımı ve benzeri diğer hizmetleri yerine getiren kişi” yi ifade etmektedir.

Yönetici kimdir?

Konutun maliki ya da ortakları işveren olarak kabul edilirken; yönetici ise işveren vekili olarak hareket eden kişiyi ifade etmektedir. Yönetici, kat mülkiyeti kanununa göre seçilmekte ve görevini yürütmektedir.

Kapıcıların İş Sözleşmesinde bulunması Gereken Hususlar

Apartman/Site kapıcıları ile yapılacak olan iş sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar, 03.03.2004 tarih 25391 sayılı resmi gazetede yayımlanan “Konut Kapıcıları Yönetmeliği” nin 6. maddesinde ifade edilmiştir. Söz konusu madde;

“İş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekir.”

hükmündedir. Yapılacak sözleşmede bu maddeye dikkat edilmesi gerekiyor.

Bina görevlisi (kapıcısı) olan taşınmazlarda, kapıcının nasıl ve hangi koşullarda, ne kadar maaş ile çalışacağının net bir şekilde belirlenmesi ve bunun da resmi bir belgeye dökülmesi gerekir. Resmi bir belge niteliği taşıyan bu belgeye “kapıcı iş sözleşmesi” denir.

Bina görevlisi (kapıcı) ile yapılan iş sözleşmesinde; iş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekiyor.

Bina görevlisi (kapıcı) ile yapılan iş sözleşmesinin bir kısmı, “Konut Kapıcıları Yönetmeliği” ne veya başka mevzuata aykırı ise sözleşme tümden geçersizliğini kaybetmiyor. Bu durumda, sadece sözleşmedeki aykırı hükümler geçersiz oluyor. Geçersiz olan hükümlerin yerini mevzuatta ki hükümler alıyor.

Bina Görevlisi (kapıcı)’nın Yapacağı İşler (Görevleri) Nelerdir?

– Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,

-Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,

-Ana taşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,

-Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,

-Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,

-Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,

-Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,

-İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Kıdem Tazminatı

Bina görevlisi (kapıcı) ile yapılan iş sözleşmesi, birçok sebeple sonlandırılabilir. Kapıcı, belirtilen sebeplerle iş sözleşmesini sonlandırırsa kıdem tazminatı alabiliyor. Kapıcı iş sözleşmesini haklı sebeple 6 iş günü içerisinde sonlandırabilir.

Kapıcı Dairesinin Elektrik ve Su Masrafları Kıdem Tazminatına Eklenir mi?

Kapıcı dairesinin elektrik ve su masrafları apartman yönetimi tarafından karşılanıyorsa, bunların bir aylık tutarının da giydirilmiş brüt ücret üzerine eklenerek kıdem tazminatı hesabına dahil edilmesi gerekir. Elektrik ve su faturalarının kapıcının maaşına nasıl ekleneceğini şu Yargıtay kararında görebilirsiniz:

“… Kıdem ve ihbar tazminatına esas alınacak olan giydirilmiş ücretin tespitinde 4857 sayılı İş Kanunu’nun 32. maddesinde sözü edilen asıl ücrete ek olarak işçiye sağlanan para veya para ile ölçülebilen menfaatler göz önünde tutulur. Buna göre ikramiye, devamlılık arz eden prim, yakacak yardımı, giyecek yardımı, kira, aydınlatma, servis yardımı, yemek yardımı ve benzeri ödemeler kıdem tazminatı hesabında dikkate alınır. Mahkemece, … Apartmanında apartman görevlisi olarak çalışan davacının belirlenen giydirilmiş ücretine elektrik ve su gideri eklenmeden yapılan hesaplamaya itibar edilerek hüküm kurulmuştur. Ne var ki; varılan sonuç dosya içeriği ile örtüşmemektedir. Davacı yanın iddiası, davalı yanın savunması, hizmet tespiti davası, delil olarak sunulan tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı ile davacının kaldığı kapıcı dairesinin elektrik ve su giderlerinin davalı yönetim tarafından karşılandığı sabittir. Açıklanan nedenle, davacının sözü edilen apartmanda çalışırken kaldığı kapıcı dairesine ait fesih tarihinden geriye doğru bir yıla ait elektrik ve su faturaları getirilip bu faturaların bir yıllık tutarlarının 365’e bölünmesi suretiyle bir güne isabet eden miktar tespit edilerek, bu suretle bulunacak miktar da konut yardımının yanı sıra davacının günlük çıplak ücretine eklendikten sonra belirlenen giydirilmiş ücrete göre kıdem ve ihbar tazminatı hesaplanmalıdır…” (22 Hukuk, 2017/26675 E. ve 2020/476 K.)

Kapıcının Kullanımına Verilen Konuttan Kira Alınıp-Alınmıyacağı

03.03.2004 tarih 25391 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Konut Kapıcıları Yönetmeliği ” nin 13. maddesi, kapıcının kullanımına verilen konuttan kira alınamayacağı hükmünü içermektedir.

Yönetmeliğin 13. maddesi;

“Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.

Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır.

Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.” 

hükmünde olup, bu maddeye göre kapıcının kullanımına tahsisi edilen konutttan kira alınamıyacaktır.

Konut Kapıcılarının Kullandığı Elektrik- Su ve Isınma Masraflarını Kim Ödeyecek?

Bu konu, Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Kapıcıların su, elektrik, ısınma vb. harcamalara katılıp katılmayacakları yönetmeliğin 13. maddesinde yer almaktadır.

Konut Kapıcıları Yönetmeliği 13. maddesi “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir. Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.” hükmündedir.

Bu 13. maddeye göre, kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı “sözleşme” ile belirlenecektir.

Dolayısıyla, apartman yönetimleri ile kapıcılar arasında imzalanan sözleşmenin hükümleri geçerlidir. Sözleşmede, giderlere tamamen veya kısmen katılım olup-olmayacağı açıkça belirlenmesi gerekir. Belirlenmez ise, yönetimin tüm giderleri karşılamak zorunluluğu doğacaktır.